出租人的維修義務(wù)是出租人對(duì)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任中派生的義務(wù)。維修義務(wù)是指在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時(shí)，出租人須對(duì)該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。維修義務(wù)也包括對(duì)租賃物的正常保養(yǎng)。

承租人使用租賃物就是要使租賃物發(fā)揮其效用，以滿足自己的需要，這就要求租賃物本身應(yīng)保持一個(gè)良好的狀態(tài)，具備它本身的性能，發(fā)揮它本身的效能，當(dāng)該租賃物出現(xiàn)妨礙使用的情況時(shí)，就要對(duì)其進(jìn)行維修。法律將維修的義務(wù)加諸于出租人是從租賃合同的特點(diǎn)出發(fā)的，一是租賃物的所有人在絕大多數(shù)情況下是出租人，出租人要對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，要延長(zhǎng)租賃物的使用期，對(duì)租賃物進(jìn)行正常的養(yǎng)護(hù)和維修，維護(hù)的是自己的利益;二是出租人出租租賃物是為了收取租金，承租人付出租金是為了使用租賃物，如果租賃物不能使用了，承租人訂立合同的目的就不能實(shí)現(xiàn)，再讓他支付租金是不公平的。因此，各國(guó)法律都把對(duì)租賃物的維修義務(wù)歸于出租人一方。

出租人盡維修義務(wù)并不是絕對(duì)的、無(wú)限的，它應(yīng)具備一些條件：

1.租賃物有維修的必要

有維修的必要是指租賃物已出現(xiàn)影響正常使用、發(fā)揮效用的情況，不進(jìn)行維修就不能使用，出租人應(yīng)對(duì)租賃物進(jìn)行及時(shí)的維修，以保證其正常使用。

2.有維修的可能

有維修的可能是指租賃物損壞后能夠?qū)⑵湫藓靡曰謴?fù)或達(dá)到損壞前的狀態(tài)，如果租賃物已徹底損壞，沒(méi)有修復(fù)的可能，出租人的維修義務(wù)就轉(zhuǎn)化為承擔(dān)一定的民事責(zé)任的義務(wù)，如減少租金等。

3.有維修的正當(dāng)理由

出租人的維修義務(wù)一般是在承租人按約定正常使用租賃物的情況下出現(xiàn)的租賃物的損耗或者是由租賃物的性質(zhì)所要求的對(duì)租賃物的正常的維護(hù)，如果是因?yàn)槌凶馊说谋９苁褂貌簧?，造成租賃物損壞時(shí)，出租人不負(fù)有維修的義務(wù)。如承租人租賃一架塔吊，因自己安裝不符合要求出現(xiàn)了問(wèn)題，不能使用，就要由承租人自己負(fù)責(zé)重新進(jìn)行安裝。

出租人的維修義務(wù)是需要承租人的協(xié)助來(lái)履行的。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人，以便能夠得到及時(shí)的維修。當(dāng)出租人對(duì)租賃物進(jìn)行正常維修時(shí)，承租人不能拒絕出租人維修租賃物的要求，而應(yīng)當(dāng)積極配合出租人并為其提供必要的條件。例如，在房屋租賃中，出租人在雨季前對(duì)房屋進(jìn)行維修，以保證在雨季到來(lái)時(shí)不致漏水，承租人就應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助出租人。當(dāng)租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，承租人如果有可能或在有條件的情況下，應(yīng)當(dāng)采取必要的措施防止租賃物的進(jìn)一步被損壞等等，承租人的這些義務(wù)雖然法律上并沒(méi)有規(guī)定，但根據(jù)合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則，這些附隨義務(wù)也是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的。

法律雖然規(guī)定了在一般情況下出租人負(fù)有維修義務(wù)。但并非在所有的情況下維修的義務(wù)都由出租人承擔(dān)。排除出租人維修義務(wù)的情況有幾種：(1)法律、行政法規(guī)規(guī)定，由承租人承擔(dān)維修義務(wù)的。如我國(guó)海商法規(guī)定，在光船租賃中，由承租人負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。有的國(guó)家的法律規(guī)定，在房屋租賃中，有些小的維修義務(wù)由承租人承擔(dān)，如法國(guó)民法典就規(guī)定在房屋租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的修繕義務(wù)有：房間內(nèi)的一部分破碎地磚的修補(bǔ)、窗戶玻璃的修補(bǔ)、門(mén)鎖的修繕等等。意大利民法典規(guī)定，由房客負(fù)擔(dān)的小修繕是屬于因使用所引起的損壞。(2)雙方約定維修義務(wù)由承租人負(fù)擔(dān)。(3)依當(dāng)?shù)亓?xí)慣或商業(yè)習(xí)慣。如在汽車租賃中對(duì)汽車的維修義務(wù)一般都由承租人負(fù)擔(dān)。我國(guó)民間實(shí)行的房屋租賃“大修為主，小修為客”的習(xí)俗。

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