對被執(zhí)行人房產(chǎn)應(yīng)該先評估嗎

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對被執(zhí)行人的房屋進行拍賣時，應(yīng)該先對被執(zhí)行人房屋的價值進行評估，再進行拍賣。

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》

46.人民法院對查封、扣押的被執(zhí)行人財產(chǎn)進行變價時，應(yīng)當(dāng)委托拍賣機構(gòu)進行拍賣。

財產(chǎn)無法委托拍賣、不適于拍賣或當(dāng)事人雙方同意不需要拍賣的，人民法院可以交由有關(guān)單位變賣或自行組織變賣。

47.人民法院對拍賣、變賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托依法成立的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行價格評估。

48.被執(zhí)行人申請對人民法院查封的財產(chǎn)自行變賣的，人民法院可以準許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進行，并控制變賣的價款。

49.拍賣、變賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)成交后，必須即時錢物兩清。

委托拍賣、組織變賣被執(zhí)行人財產(chǎn)所發(fā)生的實際費用，從所得價款中優(yōu)先扣除。所得價款超出執(zhí)行標的數(shù)額和執(zhí)行費用的部分，應(yīng)當(dāng)退還被執(zhí)行人。

房地產(chǎn)價格評估的方法有哪些

1、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。

3、剩余法

房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

5、假設(shè)開發(fā)法

對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

人民法院決定強制拍賣應(yīng)具備什么條件

第一，必須有拍賣根據(jù)。

強制拍賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)必須有根據(jù)，強制拍賣的根據(jù)主要是據(jù)以執(zhí)行的法律文書和拍賣裁定書。因此，執(zhí)行法院在委托拍賣前，必須作出拍賣裁定書。

第二，被強制拍賣的物品必須已被查封或扣押。

查封或扣押是拍賣的前置條件，進人拍賣程序的被執(zhí)行的物品，必須是已被查封?？垩旱奈锲贰Ｈ绻形床榉?、扣押，執(zhí)行法院尚未占有或控制被執(zhí)行人的財產(chǎn)，委托拍賣機構(gòu)拍賣就無物質(zhì)條件，也不能完全保證買受人取得拍賣物。

第三，被執(zhí)行人在指定期限內(nèi)不履行法律文書確定的義務(wù)。

被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押后，人民法院責(zé)令其在一定期限履行義務(wù)，而被執(zhí)行人仍不履行，方可將已查封、扣押的物品進行拍賣。如果被執(zhí)行人在責(zé)令期限內(nèi)履行義務(wù)，被查封、扣押的物品應(yīng)當(dāng)返還被執(zhí)行人，不得再拍賣其物品。

第四，強制拍賣的物品具有可轉(zhuǎn)移性。

禁止流通的物品，如金銀、文物、毒品等，不得公開拍賣，只能交付有關(guān)單位收購或沒收。

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