[案情簡介]

張先生與宋女士于2004年1月1日登記結(jié)婚，二人于2008年5月6日購買了一處房屋，該處房屋所有權(quán)證明登記為張先生與宋女士共同所有。2013年6月15日，宋女士因夫妻關系不和，在丈夫張先生不知情的情況下通過房產(chǎn)中介與劉女士簽訂房屋買賣合同，并當場出具“該房屋售出后如夫妻之間發(fā)生任何糾紛均由宋女士一人承擔，與劉女士無關”的書面聲明。一周后，宋女士獲得了售房款?，F(xiàn)宋女士與劉女士簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效?

[法律解讀]

涉案房屋為張先生與宋女士夫妻關系存續(xù)期間購買，應為夫妻共同財產(chǎn)。宋女士對于該房屋的出售等重大事項應使張先生知曉并取得張先生的同意。作為購買方的劉女士經(jīng)中介工作人員告知，已知房屋涉及張先生的利益，且在對張先生是否同意出售涉案房屋未進行審查的情況下仍然與宋女士簽訂房屋買賣合同，其不具備第三人善意購買的條件，故宋女士與劉女士簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。

《合同法》第五十一條將無處分權(quán)人與他人簽訂的買賣合同，根據(jù)其事后是否取得所有權(quán)或處分權(quán)和權(quán)利人事后是否追認兩種不同情況來分別判定買賣合同的效力。最高法院考慮到《物權(quán)法》實施后，依照《物權(quán)法》第十五條關于物權(quán)變動的原因與結(jié)果區(qū)分原則的規(guī)定精神，有必要區(qū)分合同的效力與合同的履行，體現(xiàn)在買賣合同中，就是要區(qū)分買賣合同與無權(quán)處分，即在簽訂買賣合同時出賣人對買賣標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，不會影響到原因行為的買賣合同之效力。為此，《買賣合同糾紛的解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。”這一無處分權(quán)人所簽買賣合同效力問題的規(guī)定，對《合同法》第五十一條的上述規(guī)定進行了顛覆性的改變。據(jù)此規(guī)定，出賣人在簽約時對買賣標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。但是，買賣合同認定有效后，能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動效果，則取決于出賣人事后能否取得所有權(quán)或處分權(quán)，物權(quán)變動處于效力待定狀態(tài)。因無權(quán)處分致使買賣標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，出賣人應向買受人承擔違約責任。換言之，真正的所有權(quán)人事后是否追認，以及出賣人事后能否取得出賣標的物的所有權(quán)或處分權(quán)，不再是認定買賣合同效力應考慮的因素，而是買賣標的物所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移給買受人，由此發(fā)生物權(quán)變動所應酌量的因素。簡言之，買賣合同的生效與出賣人對出賣標的物是否擁有所有權(quán)或處分權(quán)無關。

以上就是小編為您整理的內(nèi)容，對于夫妻共同財產(chǎn)，是需要取得夫妻的同意才能進行處分的，如果一方單獨處分的，是無權(quán)處分，但是如果第三人善意取得的，可以取得標的物的所有權(quán)。如果你情況比較復雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。