購(gòu)買共有房屋須注意什么

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：

1、核實(shí)房屋的基本情況

二手房購(gòu)房合同里面要明確房屋的具體信息：房子地址、建筑類別、面積、房產(chǎn)證件號(hào)等。買多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋核實(shí)房屋的基本情況很重要，這樣的二手房在進(jìn)行買賣的時(shí)候需要經(jīng)過(guò)共有產(chǎn)權(quán)人的同意。另外，購(gòu)房者應(yīng)該要求賣方對(duì)于出售房子的租賃情況或抵押情況在合同中告知，避免可能出現(xiàn)買房拿到了房產(chǎn)證卻無(wú)法行使房屋使用權(quán)的情況。

2、約定稅費(fèi)由誰(shuí)繳納

一般二手房的稅費(fèi)都是由購(gòu)房者支付的，但這也不是固定的模式，買賣雙方可以自行約定。一般雙方應(yīng)在合同中約定產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶的方式、時(shí)間以及稅費(fèi)的支付方式，這樣能保障夠辦理房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)按合同規(guī)定履行，使交易的安全性得以保障。

3、房屋的成交價(jià)格以及支付方式

二手房交易雙方應(yīng)合同中明確規(guī)定明確支付金額、支付時(shí)間、付款條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)應(yīng)明確違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。另外，由于房屋的成交價(jià)格不僅包括房款，按套轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等，因此合同中應(yīng)該注明該部分內(nèi)容。

4、交房時(shí)間

二手房的交房時(shí)間由雙方進(jìn)行商定，為了避免逾期交房可以在合同中列明逾期交房的違約事項(xiàng)，這樣可以保證購(gòu)房者在約定的時(shí)間可以取得房屋的使用權(quán)，如果賣家逾期交房，購(gòu)房者可以根據(jù)合同的內(nèi)容來(lái)要求賠償，在法律上保護(hù)自己的權(quán)益。

5、違約責(zé)任

多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋就怕房主之間出現(xiàn)分歧導(dǎo)致房屋無(wú)法順利出售，購(gòu)房者針對(duì)這樣的情況要先預(yù)想到，合同中應(yīng)該對(duì)雙方可能出現(xiàn)的違約情況都明確好相應(yīng)的違約責(zé)任以及賠償金額，避免日后發(fā)生糾紛而導(dǎo)致無(wú)法追責(zé)，提前在合同中約定好便能保障好各自的利益。出現(xiàn)問(wèn)題也能有據(jù)可查、有法可依。

如何避免共有房屋買賣糾紛

1、買受人先要查看出賣人的房屋產(chǎn)權(quán)證是否為共有產(chǎn)權(quán)證。如果出賣人尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)查看出賣人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同記載的買受人是一人還是兩人以上。如果是兩人以上，則將來(lái)肯定要辦理共有房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買共有房屋應(yīng)當(dāng)要求全部共有權(quán)人到場(chǎng)簽署房屋買賣合同。如果部分共有人在房產(chǎn)交易過(guò)程中不能到場(chǎng)履行各項(xiàng)義務(wù)，需要委托他人辦理的，應(yīng)當(dāng)辦理公證委托書(shū)，委托書(shū)的原件要放在買受人處保存。以避免日后部分房屋共有人主張房屋買賣合同無(wú)效。

2、委托人為外國(guó)人的，還要提供經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)關(guān)公證及我國(guó)在該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證的委托書(shū)。

3、有的房屋產(chǎn)權(quán)證雖然登記在一人名下，但實(shí)際上是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。這種情況買受人很難判斷是否實(shí)為共有房屋。這就要求出賣人承諾，因房屋共有權(quán)糾紛造成的合同被確認(rèn)無(wú)效后出賣人的相應(yīng)責(zé)任；還要明確締約過(guò)失責(zé)任的范圍，比如，因房屋漲價(jià)的損失、訴訟費(fèi)的損失、委托律師代理訴訟代理費(fèi)的損失、買受人支付中介費(fèi)的損失等等。如不這樣約定，一旦房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，買受人很難提供損失的依據(jù)，因而其損失也就難以得到法院的保護(hù)。

《民法典》(2021.1.1生效)第三百零三條 【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

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