隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，按揭購房已成為一種常見的現(xiàn)象。房屋在夫妻共同生活中幾乎是必不可少的，當夫妻之間的關(guān)系開始破裂并最終走向離婚時，對于按揭房屋分割的爭議較大，由于法律對這一現(xiàn)象并沒有很明確的規(guī)定，從不同的角度分析往往會有不同的結(jié)果。本文擬從離婚訴訟中就按揭房屋的處理作如下探討。

一、約定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理

我國《婚姻法》規(guī)定了夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對財產(chǎn)歸屬有約定且約定明確，離婚時，即使雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財產(chǎn)歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產(chǎn)就歸個人所有，約定房屋是夫妻共同財產(chǎn)就歸夫妻共同所有。

若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財產(chǎn)參與清償貸款，這并不改變房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，離婚處理財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未還貸款是個人債務(wù)，對已歸還貸款中屬于另一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當予以返還。

約定了歸夫妻共同所有，即使一方實際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權(quán)屬為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)。

二、未約定按揭房屋歸屬的房屋如何處理

（一）婚前一方按揭購買并取得房產(chǎn)證，婚后用夫妻共同財產(chǎn)進行還貸，對此房屋如何進行分割？

對于一方以婚前以個人財產(chǎn)購置房屋并取得房產(chǎn)證，實際上一方已經(jīng)取得了對該房屋的所有權(quán)，房屋的所有權(quán)是歸一方所有，因按揭行為而與銀行產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與所有權(quán)的歸屬沒有直接必然的關(guān)系，從婚姻法的有關(guān)規(guī)定來看，屬于婚前的個人財產(chǎn)是無疑的，同理，對銀行所欠的債務(wù)，則可以視為是一種個人債務(wù)。對于在婚后還貸的情況，不論是一方財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)進行償還的，實際上可以視為是對一方的個人債務(wù)進行返還。因此，如果因為離婚另一方要求對此房產(chǎn)進行分割，另一方只能得到一方在夫妻存續(xù)期間對銀行所償還的貸款數(shù)額的一半。

由于房屋的特殊性，可以經(jīng)過一個時間后升值，對升值部分的分割，由于房屋的取得是在結(jié)婚之前，其升值雖然是發(fā)生在婚后，但是不屬于一種投資或收益性行為，升值部分是否屬于夫妻共同財產(chǎn)，主要是從升值部分是否為收益來考慮的，因此，對于升值的部分，另一方是無權(quán)取得的。但是，如果一方在婚前購買了一套以上的房屋，那么，我們可以這樣理解，公民擁有一套房屋是生存的需要，而擁有兩套房屋則應(yīng)當視為一種投資了。對于另一套房屋的升值部分應(yīng)當作為一種收益，也就應(yīng)當作為夫妻共同財產(chǎn)進行分配。另外，如果在婚姻存續(xù)期間對于房屋進行了裝修等，則是在夫妻存續(xù)期間內(nèi)的一種投入，應(yīng)當由房屋取得人對另一方支付裝修款的另一半。

（二）婚前共同出資首付購買房屋，取得房產(chǎn)證，婚后支付按揭款的房屋如何處理？

婚前由雙方共同出資購買房屋的并取得房產(chǎn)證，雙方共同出資，并且在房產(chǎn)證上也注明房產(chǎn)所有人為雙方，婚后，不論是以一方還是雙方的財產(chǎn)返還按揭款，這套房屋應(yīng)當為共同財產(chǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，共同財產(chǎn)又可以分為按份共有和共同共有。對共有財產(chǎn)分割時，如不能證明共有關(guān)系為按份共有的，應(yīng)當認定其為共同共有。能夠證明按份共有關(guān)系的，視為按份共有，共有人各方則對該共有財產(chǎn)按照各自享有的份額享受權(quán)利、承擔義務(wù)。實踐中，一般情況下，情侶在婚前購買房屋時，是不會對購置房屋的份額進行約定的，那么在進行分割時，如果不能舉出證據(jù)，也就只能視為共同共有。

對于具體的分割方式，1、如果按揭款已完全還清，則依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）》第二十條對于房屋分割的規(guī)定來執(zhí)行。2、如果按揭款沒有完全還清，如果貸款人一方主張房屋的所有權(quán)并取得房屋所有權(quán)，則應(yīng)當支付另一方相應(yīng)的補償款；3、如果雙方主張對房屋的所有權(quán)，此種情況出現(xiàn)后如何來進行處理，均筆者了解，各地法院的實際做法有所不同。有的法院認為如果是在夫妻雙方名義辦理了抵押按揭手續(xù)，直接將房屋處理歸非貸款方所有，則勢必要辦理所有權(quán)人的變更登記手續(xù)，而作為抵押權(quán)人的銀行，很可能會以借款人的償還能力降低為由，要求提前償還貸款，或者要求提供其他財產(chǎn)進行擔保而引起糾紛。故對該房屋不作出處理；有的法院則認為另一方的請求合法，則直接支持這一請求；也有的法院對這一請求不予支持。筆者認為，鑒于在按揭行為中涉及到第三人，也就是銀行，如果在對一方所有權(quán)進行確定的同時，應(yīng)當對今后按揭款的承擔進行確定。銀行進行按揭的行為，有著相應(yīng)的人身依附性，其貸款行為只是針對相應(yīng)的人。在此種情況下，筆者斗膽提出另一種方案：法院對本案應(yīng)當中止審理，并由主張所有權(quán)一方與銀行進行房屋按揭的變更，也就是進行轉(zhuǎn)按揭。如果不能對房屋進行轉(zhuǎn)按揭，則應(yīng)當從保護善意第三人銀行的角度，只能判決房屋所有權(quán)歸還貸人所有，然后直接確定由還貸人對銀行還貸。這一種方案實際上是對另一方能力的許可，但同時又在一定的程度上保護了第三人的利益。4、如果貸款人不主張房屋的所有權(quán)，在這種情況下，應(yīng)當征循另一方的意見，如果愿意取得房屋并能夠進行轉(zhuǎn)按揭，則房屋所有權(quán)由另一方取得；而如果同樣不愿意主張所有權(quán)或不能進行轉(zhuǎn)按揭，則將該房屋進行拍賣并平均分割拍賣款。

（三）婚后以按揭形式購買房屋并取得房產(chǎn)證，以一方財產(chǎn)或者共同財產(chǎn)進行還款，如何進行分割？

對于此種情況是比較好認定房屋的性質(zhì)，也就是說不論是登記在哪個人的名下，均應(yīng)當視為是夫妻的共同財產(chǎn)。涉及到是清按揭款的情形下，其分割的方式可以按照本文中的第二種情況來進行分割。其中要把握一個是涉及到保護善意第三人即銀行的利益，另一個就是有利于實際使用和分割的原則來進行，同時，對于其中的增值部分，也應(yīng)當作為夫妻的共同財產(chǎn)來進行分割。

（四）婚后以按揭形式購買房屋，一方有證據(jù)證明以個人財產(chǎn)進行還款，如果進行分割？

對于此種情況，首先應(yīng)當明確對于個人財產(chǎn)的性質(zhì)?；橐龇▽€人財產(chǎn)進行了相應(yīng)的界定。根據(jù)以前的規(guī)定，個人財產(chǎn)在夫妻關(guān)系存續(xù)達到一定的年限后即進行了轉(zhuǎn)化。但是新的規(guī)定中，對于一方的個人財產(chǎn)采用的是一種嚴格意義上的個人財產(chǎn)，并不會因為其他的原因進行轉(zhuǎn)化。這樣，如果一方有證據(jù)證明是以個人財產(chǎn)返還房屋的按揭款，則在進行分割時，應(yīng)當對該筆款仍作為個人財產(chǎn)進行處理，由一方個人取得。

另外，在以按揭形式購買房屋時，還涉及到一些其他的情況，如在離婚時房產(chǎn)證還沒有取得、父母出資等，對于這些情況，最高人民法院對婚姻法的有關(guān)司法解釋均作出了相應(yīng)的解釋，對此不再詳述。

在離婚訴訟中，隨著社會進一步發(fā)展，涉及到按揭房的分割爭議應(yīng)當是越來越多了，而如何處理好這一爭議，將是法律實務(wù)應(yīng)當面對的一個現(xiàn)實問題，筆者的一些觀點不免有些不偏頗或繆論，只希望能拋磚引玉，寄希能有一個更加明確解決方式。

三、如何保障按揭房屋中銀行的利益

認定房屋屬于一方個人財產(chǎn)的按揭房屋，在離婚糾紛中不需要變更房屋權(quán)屬，也不存在變更還貸債務(wù)人。對銀行來講，其與銀行簽訂借款合同時，銀行對其資信了解，其還貸風(fēng)險銀行是可以預(yù)見的，離婚后，原則上不會影響銀行利益。

另一種情況，法院認定為夫妻共同所有的房屋，處理房屋歸非貸款方所有、由該方履行還貸義務(wù)，這直接涉及作為債權(quán)人及抵押權(quán)人銀行的利益，但實踐中銀行卻幾乎沒有參加到離婚訴訟中來，債務(wù)人也不會主動要求債權(quán)人參加訴訟。筆者曾向幾家銀行信貸科工作人員了解銀行對此問題的意見，均表示變更按揭合同債務(wù)人應(yīng)征得銀行的同意，但實際上是銀行看到新債務(wù)人拿著法院的離婚判決書到銀行要求辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)時，銀行才知道法院生效判決書變更了其債務(wù)人。由于銀行處于一個非常尷尬的地位，對變更后的債務(wù)人資信不了解，擔心會有還貸風(fēng)險，或是認為變更后的債務(wù)人不具備銀行發(fā)放貸款的條件，往往就不愿意配合辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。故沒有參加訴訟并非是銀行不愿意，也不是銀行不關(guān)心其權(quán)益，而是根本不知道其債務(wù)人正經(jīng)歷離婚訴訟。

銀行若知道其債務(wù)人正經(jīng)歷離婚訴訟，如何行使其債權(quán)人的權(quán)利呢？因按揭貸款的用途是支付購房款，商品房買賣合同標的物也是按揭貸款擔保合同抵押物，房屋所有權(quán)的歸屬造成抵押物歸宿及抵押權(quán)的變化，將影響銀行債權(quán)的實現(xiàn)。故銀行對離婚糾紛中處理的按揭房屋，有獨立的實體權(quán)利和訴訟法上的請求權(quán)，銀行符合有獨立請求權(quán)的第三人的法律特征，可以有獨立請求權(quán)的第三人的身份申請參加到離婚訴訟中來。

從程序上來講，如何保障銀行的利益呢？為了使銀行能更好的配合新的債務(wù)人辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，同時保護債權(quán)人及抵押權(quán)人銀行的利益，使新的債務(wù)人能夠很好的履行還貸義務(wù)，建議凡涉及對未還完貸款的屬于夫妻共同所有的按揭房屋的處理時，在銀行不知情的情況下，法院應(yīng)該通知銀行，告知其債務(wù)人正在進行的離婚訴訟可能會涉及到處理按揭房屋，銀行可以選擇以有獨立請求權(quán)第三人的身份提出訴訟請求，參加到離婚訴訟中來，以債權(quán)人的身份表示是否同意變更債務(wù)人；未提出訴訟請求的，法院只處理離婚糾紛。對于前者，銀行可充分行使債權(quán)人的權(quán)利，其知悉并認可了對其抵押物的處理，需要辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)時就沒有理由予以拒絕，而債務(wù)人也明白了辦理新的抵押（變更）登記手續(xù)的義務(wù)將是其取得房屋所有權(quán)、獲得按揭貸款的附屬義務(wù)，這可降低銀行的還貸風(fēng)險。對于后者，銀行因自己放棄在離婚案件中行使債權(quán)人和抵押權(quán)人的權(quán)利，法院可以根據(jù)離婚案件中當事人的實際情況，徑直判決房屋由一方所有。為了化解《婚姻法》與《合同法》在此問題上的沖突，建議立法明確銀行在知道法院處理其債權(quán)和抵押物時沒有提出訴訟請求，法院判決房屋歸屬后，銀行不得再主張因債務(wù)轉(zhuǎn)移沒經(jīng)其同意而無效。當然，即使在離婚案件中對按揭房屋權(quán)屬作出了處理，對按揭貸款債務(wù)進行了分配，因夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間的債務(wù)應(yīng)承擔連帶責任，銀行仍可以向離婚案件中當事人的任何一方追究還款責任，償還債務(wù)超過自己應(yīng)償還金額的，可向另一方追償。