隨著國(guó)家實(shí)力的不斷增長(zhǎng)，人民生活水平的大幅度提高，社會(huì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型成為必然。不斷轉(zhuǎn)型的社會(huì)，造就社會(huì)各種矛盾層出不窮，高離婚率成了我國(guó)社會(huì)現(xiàn)象之一，已連續(xù)幾年呈上升之勢(shì)。訴訟當(dāng)中的婚姻案件，遇到最大的爭(zhēng)議就是房屋問題的處理。

根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此，對(duì)于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋，包括通過繼承、接受贈(zèng)與(明示所有權(quán)的除外)和購(gòu)買所得的房屋(明確約定的除外)，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)列入財(cái)產(chǎn)分割范圍。我國(guó)《婚姻法》允許夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的分配問題進(jìn)行書面約定，如夫妻約定婚后取得的房產(chǎn)歸一方所有，婚前財(cái)產(chǎn)歸雙方共同所有等。

住房問題是關(guān)系到家庭生活的重大問題。夫妻離婚時(shí)往往為爭(zhēng)奪房子而弄得焦頭爛額，雖然在新婚姻法實(shí)施以后，解決了部分問題，但是由于我國(guó)住房制度多樣化，住房權(quán)屬狀態(tài)多樣化，婚姻法在處理這些問題上的操作性不是很強(qiáng)，需要在立法及司法解釋中進(jìn)一步完善。

具體來說，房屋分割涉及到三個(gè)問題。

一、關(guān)于私房和具備產(chǎn)權(quán)證可上市交易的公房的分割。一般私房流轉(zhuǎn)是依據(jù)民法原理進(jìn)行交易，司法實(shí)踐中也比較好處理。而具備產(chǎn)權(quán)證可上市交易的公房根據(jù)94年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的規(guī)定，其流通性類似于私房，此類房屋在實(shí)務(wù)中存在以下影響因素，即房屋購(gòu)買的時(shí)間，取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，繳納房款的進(jìn)度以及房屋產(chǎn)權(quán)證是否取得，這些因素都會(huì)影響房屋在離婚案件中的處理。

二、離婚中公房的分割。公房可能是職工經(jīng)過房改售房取得產(chǎn)權(quán)的房子，叫做部分產(chǎn)權(quán)房即小產(chǎn)權(quán)房，包括婚前或婚后購(gòu)買的但沒有取得產(chǎn)權(quán)證的公房。由于這類房屋涉及我國(guó)特殊的住房政策和職工單位的利益，不能上市交易，在實(shí)務(wù)分割中存在一定的障礙。

三、關(guān)于公房承租的問題。在婚姻案件中涉及到公房承租時(shí)，一般是根據(jù)最高人們法院1996年2月5日的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用承租若干問題的解答》處理，該《解答》規(guī)定：“對(duì)于夫妻雙方居住承租的公房，無論是共同承租還是個(gè)人承租，也無論是婚前承租還是婚后承租，夫妻在離婚時(shí)均享有居住使用的權(quán)利”。新婚姻法第18條和19條規(guī)定與該解釋是否有沖突，問題關(guān)鍵在于公房承租權(quán)到底是何種性質(zhì)的權(quán)利。

司法實(shí)踐中，就離婚時(shí)涉及房屋問題須注意以下幾點(diǎn)：

一、夫妻共有房屋的認(rèn)定

當(dāng)前我國(guó)房屋根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分多種類型，但依據(jù)房屋所有權(quán)的歸屬標(biāo)準(zhǔn)，可以分為公房和私房?jī)煞N，這是最基本的分類。公房，是指國(guó)有房屋和集體所有的房屋，其中國(guó)有公房包括國(guó)家投資建設(shè)由房產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋(稱為“直管公房”)和機(jī)關(guān)團(tuán)體、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位自主投資建設(shè)并自行管理的房屋(稱為“自管公房”);集體所有的房屋是集體組織投資建設(shè)并自行管理的房屋。私房，是指?jìng)€(gè)人所有或數(shù)人共有的自用或出租的住宅或非住宅用房，包括城市商品房和農(nóng)村宅基房等。

根據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》及“婚姻法司法解釋一、二”等規(guī)定，結(jié)合法律實(shí)務(wù)和生活實(shí)踐，屬于夫妻共同所有的房屋主要有以下幾種情形：

1、婚姻期間夫妻雙方共同購(gòu)買的公房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私有房屋;

2、夫妻一方在婚前承租，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋;

3、婚前以男女雙方的積蓄共同購(gòu)買的公房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等房屋;

4、由一方在婚前購(gòu)買或自建，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)組織重建的房屋;僅有部分改建、擴(kuò)建的，改擴(kuò)建部分屬夫妻共同所有;

5，結(jié)婚前，父母出資購(gòu)置的房屋，明確表示贈(zèng)與夫妻雙方的;

6、結(jié)婚后，父母出資為雙方購(gòu)置的房屋，未明確表示贈(zèng)與夫或妻一方的;

7、一方或雙方在婚姻關(guān)系期間繼承的房屋歸夫妻共同所有，但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外;

8、工作單位基于職工的勞動(dòng)人事關(guān)系、職工工齡等福利分房形式分配的，并由夫妻雙方出資購(gòu)買的職工福利房等。

二、夫妻共有房屋的分割原則

1、自愿協(xié)商的原則

我國(guó)《婚姻法》第39條規(guī)定：“離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決?！痹摋l文明確規(guī)定了處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)的首要原則就是自愿協(xié)商，先由夫妻雙方協(xié)議處理。夫妻雙方在離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，只要不非法處分與其他人共有的財(cái)產(chǎn)或第三人所有的財(cái)產(chǎn)，人民法院在審查離婚雙方處理財(cái)產(chǎn)的協(xié)議時(shí)，就應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思自治的財(cái)產(chǎn)分割自治協(xié)議。

2、男女平等原則

男女平等是憲法規(guī)定的基本權(quán)利，也是民事法律領(lǐng)域的基本原則，體現(xiàn)在夫妻婚姻關(guān)系中，就是男女婚姻地位平等和夫妻關(guān)系平等，無論是協(xié)議離婚還是訴訟離婚，根據(jù)我國(guó)《婚姻法》第17條規(guī)定：“夫妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！币约盎橐龇ń忉?一)第17條規(guī)定：“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的”規(guī)定，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割理應(yīng)堅(jiān)持男女平等原則。

3、照顧子女和女方權(quán)益的原則

為了保證婦女不因經(jīng)濟(jì)原因影響離婚權(quán)利的行使，影響生活質(zhì)量和子女的健康成長(zhǎng)，我國(guó)《婚姻法》第39條規(guī)定：“離婚時(shí)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)在協(xié)議分割不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決?！?，對(duì)不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧女方或無過錯(cuò)方等原則判處。

4、有利于生產(chǎn)、生活原則

婚姻關(guān)系存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚無居住地為由要求暫住的，可根據(jù)實(shí)際情況，判決給予暫住，但一般不超過2年。如果采取折價(jià)補(bǔ)償方式分割共有房產(chǎn)，分得房屋的一方對(duì)另一方應(yīng)給予對(duì)方相當(dāng)房屋一半價(jià)值的補(bǔ)償。共有房屋分割時(shí)，不能破壞財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，盡量使分割后的財(cái)產(chǎn)一如既往發(fā)揮作用。

5、照顧無過錯(cuò)方原則

根據(jù)《婚姻法》第46條規(guī)定：一方有重婚、姘居、家庭暴力、虐待和遺棄等行為而導(dǎo)致離婚的，無過錯(cuò)方有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。基于過錯(cuò)行為給無過錯(cuò)方可能帶來極大的身心傷害，嚴(yán)重影響夫妻感情的破裂，所以在分割共同財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)無過錯(cuò)方給予照顧。即便是在離婚前隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損共同財(cái)產(chǎn)或者偽造共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，也屬于離婚中有過錯(cuò)，對(duì)其可以少分或者不分共同財(cái)產(chǎn)。

6、不損害國(guó)家、集體，他人利益原則

夫妻雙方在離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，不能非法處分夫或妻一方或者婚姻家庭與其他人共有的房產(chǎn)，更不能非法處分基于管理等占有的第三人所有的房產(chǎn)，否則，不產(chǎn)生處分的效力，人民法院在離婚訴訟中應(yīng)當(dāng)審查離婚協(xié)議不損害國(guó)家、集體，他人利益原則。

三、夫妻共有房屋的具體分割方法

根據(jù)房屋的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成員共有房屋、夫妻共有的“部分產(chǎn)權(quán)房”或尚未取得產(chǎn)權(quán)房等四種情況來分析共有房屋的分割問題。

1、夫妻共有房屋

指夫妻共同享有完全所有權(quán)的房屋，最典型的就是夫妻共同出資購(gòu)買的房屋和共同受贈(zèng)或繼承的房屋。根據(jù)婚姻法解釋(二)第19條的規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”對(duì)于父母給子女出資買房的情況，婚姻法解釋(二)第22條規(guī)定分為婚前行為和婚后行為區(qū)別對(duì)待：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

關(guān)于夫妻共同房屋的分割方法問題，婚姻法解釋(二)第20條規(guī)定：“雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

2、夫妻一方所有的房屋

婚后雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修、但屬于原拆原建并未變更產(chǎn)權(quán)登記的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分屬于雙方共同所有，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人以合理折價(jià)款補(bǔ)償給另一方;對(duì)原原房屋進(jìn)行過擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋權(quán)屬應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

離婚中處理這類房屋時(shí)，住房一般仍歸該所有人。根據(jù)《婚姻法》第42條和婚姻法解釋》(一)第27條的規(guī)定，一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助，以住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。

3、家庭成員共有房屋

此種共有也就是夫妻與其他家庭成員的共有房屋的情形。夫妻結(jié)婚后，與一方的家庭成員共同生活，夫妻財(cái)產(chǎn)和家庭共同財(cái)產(chǎn)沒有分開，包括房屋也屬于夫妻和家庭其他成員共有的。對(duì)于這種情況《離婚財(cái)產(chǎn)分割意見》第20條規(guī)定，離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)未從家庭共同財(cái)產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行處理，對(duì)一時(shí)確實(shí)難以查清的財(cái)產(chǎn)的分割問題可告知當(dāng)事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。

4、夫妻共有的“部分所有權(quán)房屋”或尚未取得所有權(quán)房屋

婚姻法解釋(二)第21條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就上述規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

5、對(duì)離婚前房屋拆遷，離婚后取得的補(bǔ)償應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)分割;一方回遷取得房屋的，應(yīng)支付給另一方適當(dāng)?shù)淖》拷?jīng)濟(jì)補(bǔ)助款。

6、按揭方式購(gòu)買的房屋，房款未全部付清的，處理方式一是采取轉(zhuǎn)按揭的方法，由主張房屋所有權(quán)的一方將已交納款項(xiàng)的一半支付給另一方;二是采取拍賣的方法，將房屋評(píng)估拍賣所得價(jià)款，扣除評(píng)估、拍賣所需費(fèi)用后，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償，余款再作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

四、避免發(fā)生糾紛的方法：

一、婚前財(cái)產(chǎn)公證

婚前財(cái)產(chǎn)公證是指公證機(jī)構(gòu)依法對(duì)夫妻(未婚夫妻)雙方就各自婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬等問題達(dá)成協(xié)議的真實(shí)性、合法性給予證明的活動(dòng)?；榍柏?cái)產(chǎn)公證分為未婚夫妻在結(jié)婚登記前達(dá)成協(xié)議辦理公證和夫妻雙方在婚后對(duì)一方或雙方婚前的財(cái)產(chǎn)達(dá)成的協(xié)議辦理公證兩種形式。，婚前財(cái)產(chǎn)公證是對(duì)雙方財(cái)產(chǎn)的一種保護(hù)，可避免雙方及其子女在財(cái)產(chǎn)上的糾葛，是解決婚姻糾紛的可靠法律依據(jù)。因此，為避免離婚時(shí)出現(xiàn)房產(chǎn)分割糾紛，在結(jié)婚前或結(jié)婚后對(duì)房屋做婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)公證，明確房屋歸某一方所有，有利于避免糾紛和維護(hù)自身權(quán)益。

二、簽署書面財(cái)產(chǎn)協(xié)議

根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻雙方對(duì)此的約定對(duì)雙方均具有約束力，能夠避免離婚時(shí)就房產(chǎn)的分割問題出現(xiàn)紛爭(zhēng)。

離婚是婚姻關(guān)系當(dāng)事人終止婚姻關(guān)系的法定形式，無論是協(xié)議離婚或者訴訟離婚，對(duì)于夫妻共有房屋的價(jià)值評(píng)估和房屋歸屬等問題，都是離婚案件處理中的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。本文對(duì)我國(guó)《婚姻法》關(guān)于離婚房產(chǎn)分割的原則性規(guī)定和最高人民法院關(guān)于婚姻法解釋(一)、(二)關(guān)于離婚房產(chǎn)分割的具體性規(guī)定等進(jìn)行了比較深刻的剖析，以期便于離婚案件司法實(shí)踐的朋友借鑒。