專家解答：兩年來(lái)中國(guó)的離婚率其實(shí)還是很高的，房產(chǎn)作為我們最大的一個(gè)的財(cái)產(chǎn)，房屋分割是離婚的時(shí)候不可避免要討論的問(wèn)題。

那么在討論離婚的時(shí)候，我給大家先分享一個(gè)案例，有這么一個(gè)案情，原告女方和被告男方，雙方在1988年登記結(jié)婚，在2005年的時(shí)候協(xié)議離婚，那么在1999年的時(shí)候被告男方購(gòu)買了坐落于北京市海淀區(qū)的一個(gè)房屋，并且取得了房屋所有權(quán)證。

然后被告在2005年的時(shí)候簽訂了離婚協(xié)議，約定北京市海淀區(qū)的房子權(quán)屬歸屬于女方，隨后呢原告，也就是女方要求男方辦理房屋過(guò)戶，并且自己搬進(jìn)去住，結(jié)果被告男方說(shuō)因?yàn)樽约荷眢w需要做手術(shù)，需要花大量的錢，欠很多外債，而且現(xiàn)在這個(gè)房子有一半的產(chǎn)權(quán)是屬于男方的，所以他不同意把房屋過(guò)戶給女方，因此女方要求去法院起訴。

法院最后判決，房屋歸屬于女方所有。這個(gè)案子法院理由是什么呢?法院認(rèn)為，離婚協(xié)議書是雙方的一個(gè)真實(shí)意思的表示，是一個(gè)由法律約束力的這么一個(gè)協(xié)議，雙方應(yīng)當(dāng)遵守，而離婚協(xié)議里明確約定，房屋歸屬女方所有，所以房屋就應(yīng)該歸屬女方所有。同時(shí)呢，這里面南方在簽署離婚協(xié)議之前，確實(shí)有一半的房屋所有權(quán)，通過(guò)簽署離婚協(xié)議，相當(dāng)于他把他的一半所有權(quán)贈(zèng)與給女方，鑒于離婚協(xié)議書是有效的，所以贈(zèng)與也是有效的，所以不應(yīng)該撤銷，所以最后判決房屋歸女方所有。這個(gè)判決其實(shí)是一個(gè)非常經(jīng)典的案例，這個(gè)案例其實(shí)給大家一個(gè)(提醒)是我們?cè)陔x婚的時(shí)候一定要重視離婚協(xié)議書的約定。

通過(guò)這個(gè)案例，我們進(jìn)一步延伸，我跟大家分享一下在不同的離婚情形之下房屋的歸屬問(wèn)題，這里面我們首先要明確什么呢?明確我們有沒(méi)有婚前的財(cái)產(chǎn)協(xié)議，有沒(méi)有離婚協(xié)議，正因?yàn)檫@個(gè)協(xié)議約定是優(yōu)先于法律規(guī)定的，所以呢如果約定，我們一定要遵守協(xié)議約定，而且我給大家建議是，為了避免糾紛的發(fā)生，最好在事先簽訂婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書和離婚協(xié)議，這樣避免事后的糾紛。

如果沒(méi)有這種協(xié)議的情況下，我們根據(jù)不同的情形來(lái)決定房屋的歸屬，我們考慮什么呢?

考慮幾個(gè)因素。第一個(gè)因素是這個(gè)房子是婚前買的還是婚后買的，第二個(gè)因素是自己出資的，還是自己出資的，第三這房屋是全部出資的，還是說(shuō)是首付加貸款，最后一個(gè)因素是考慮這個(gè)房子是男方和女方一方出資，還是雙方共同出資。針對(duì)這四個(gè)因素我們決定不同房屋的權(quán)屬。

第一個(gè)呢是婚前的財(cái)產(chǎn)的歸屬，婚前房產(chǎn)的歸屬，第一個(gè)情形在這個(gè)里面，夫妻的一方婚前支付的首付購(gòu)房，然后呢婚后由雙方貸款，歸還貸款的方式去買斷這個(gè)房屋，這個(gè)房屋登記在當(dāng)時(shí)支付首付這一方名下，這種情形下房屋歸誰(shuí)?這種情形房屋的歸屬是歸屬于登記方。同時(shí)登記方需要向共同還貸的另一方支付他們?cè)诠餐€貸期間貸款的一半作為補(bǔ)償，作為他的債務(wù)之一，這是第一種情形，就是婚前買的房子，但是雙方共同去還貸的情況下房屋的歸屬。

第二種情形，如果是婚前全資購(gòu)房，婚后才拿到房產(chǎn)證，這種情況下怎么處理，如果這種情況的話，房屋的歸屬是歸屬于婚前全資買房的那方，即使婚后獲得房產(chǎn)證，因?yàn)樵诨榍叭Y購(gòu)房的話還會(huì)牽涉一個(gè)房屋買賣合同，這里面也會(huì)明確寫清楚是誰(shuí)支付的全款，然后后面登記在誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)的名下，這是第二種情形。

第三種情形房屋由婚前的購(gòu)房，同時(shí)是由父母出資購(gòu)房，房屋登記在該子女的名下，這種情形怎么辦?那么這里面分兩種情形，第一種如果是雙方父母全額出資的話，那么很明顯這個(gè)房子是屬于該登記子女一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。第二種情形如果是父母資助了一部分，剩余的部分是由夫妻雙方共同還貸，這種情形一般也是判給登記方，也就是婚前支付首付的那一方都是父母出資支付首付，還貸，這種情況下也是登記一方享有這房子的所有權(quán)。但是同理這個(gè)時(shí)候登記方需要向更多還貸那一方配偶，離婚的那方去支付一半的還貸的貸款的金額。

第四種情形，婚前雙方共同出資購(gòu)買的房屋，但是登記在其中一方名下，這種情形怎么辦?這種情形除非我們的當(dāng)事人離婚的時(shí)候有一方?jīng)]有登記的那一方有證據(jù)證明有自己的出資，同時(shí)不屬于贈(zèng)與，在這種情形下，他是有權(quán)作為共同的產(chǎn)權(quán)人去享有這個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)，否則的話他是沒(méi)有辦法享用一產(chǎn)權(quán)的，也就是他要證明自己出過(guò)資，第二自己并沒(méi)有贈(zèng)與給對(duì)方，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候談戀愛(ài)過(guò)程中，比如男方他出資和女方一起買房，登記在女方名下，當(dāng)時(shí)說(shuō)這房子我送給你的，如果這種清醒的話他就沒(méi)有辦法再享有房子的所有權(quán)。

第五種情形是婚前有一方全額去出資購(gòu)買了房屋，并且取得了房屋所有權(quán)證，如果這種情況下很顯然屬于婚前財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有辦法做分割。這是關(guān)于婚前財(cái)產(chǎn)的歸屬。

另外一種情形是婚后購(gòu)買的房屋，這個(gè)我們也分幾種情形，第一種情形是婚后由雙方父母共同出資買房，房屋登記在其中一方名下，在這種情形下，有兩種處理方式，第一種處理方式，房屋可以由雙方的協(xié)議約定的情形去分割房屋歸誰(shuí)，另外的情形如果沒(méi)有約定的話，那么按照雙方出資的比例去分別享有所有權(quán)。比如說(shuō)南方出資了70%，女方出資30%，全額去購(gòu)買的房屋，拿的房產(chǎn)證，這個(gè)時(shí)候男方享有70%的所有權(quán)，女方享有30%的所有權(quán)。這種情形，婚后按揭購(gòu)房，支付了首付之后，剩下是用貸款的的方式，如果這種清醒的話，同時(shí)呢這種首付款是由其中一方父母支付的，房屋登記在支付首付的子女名下，由雙方夫妻共同還貸，在這種情形下首付款可以認(rèn)定是父母贈(zèng)與給自己子女的財(cái)產(chǎn)。但是離婚的時(shí)候房產(chǎn)是歸雙方共有，那么呢沒(méi)有支付首付那一方，需要對(duì)對(duì)方的首付款進(jìn)行補(bǔ)償。這是如果是其中一方父母支付了首付，但登記在自己子女名下的時(shí)候房產(chǎn)歸屬的問(wèn)題。

第三種情形，婚后一方父母全額出資，并且房產(chǎn)登記在自己子女名下，在這種情形下，我們一般視為這個(gè)房子是對(duì)自己的子女的贈(zèng)與，該房屋認(rèn)定為該子女的財(cái)產(chǎn)，對(duì)方無(wú)權(quán)去處分，因?yàn)檫@個(gè)錢屬于對(duì)方父母全額出資的。

第四種情形，如果婚后財(cái)產(chǎn)是其中一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資買的，全額出資買的，同時(shí)房產(chǎn)登記在該方名下，在這種情形下房屋的所有權(quán)歸屬于以自己的財(cái)產(chǎn)全額出資的這一方名下。但是他需要證明資金全部來(lái)源于自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榇蠹叶贾阑楹笕〉玫氖杖胧欠蚱薰餐?cái)產(chǎn)，如果是以夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)去購(gòu)買房屋就不是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，必須是歸屬他自己一方的財(cái)產(chǎn)才屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這是在以婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)全額支付來(lái)購(gòu)房的時(shí)候房產(chǎn)歸屬問(wèn)題。

所以呢，第五種情形是婚后一方或者雙方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資買房，取得房產(chǎn)證，這種情況下很明顯屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)。

我們剛才分析了關(guān)于婚前買房和婚后買房各自的這種權(quán)限歸屬，大家可以看到這里面一定要看清楚購(gòu)房房屋的時(shí)間，是自己的，以自己的資金買的，還是以父母資金買的，房屋登記在誰(shuí)的名下，這些都是我們考慮房產(chǎn)歸屬的時(shí)候要注意的問(wèn)題。