在處理離婚糾紛中父母為子女出資所購房屋歸屬問題時，應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第17條、第18條，《婚姻法解釋(三)》第7條，《婚姻法解釋(二)》第22條等法律、司法解釋之規(guī)定，區(qū)分父母出資購房的時間、房屋登記的所有權(quán)人、父母出資購房的出資比例及出資方式等因素來確定該房屋所有權(quán)的最終歸屬。

(一)父母出全資

1、父母出全資未登記

(1)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第1款規(guī)定認定為對其子女一方的贈與。受贈一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物——不動產(chǎn)的所有權(quán)。

(2)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定將該出資認定為對夫妻雙方的贈與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈與一方子女。相應(yīng)地，子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產(chǎn)，是婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買的財產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

2、父母出全資已登記

(1)婚后由一方父母出資為其已婚子女購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，視為只對自己其子女一方的贈與。

(2)由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外

(二)父母部分出資(往往是首付款)

1、以父母自己名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權(quán)過戶到子女一方名下的情形。

(1)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚前，顯然，該不動產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬于子女婚前財產(chǎn)。

(2)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

(3)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財產(chǎn)償還該不動產(chǎn)的貸款，則該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻雙方共同財產(chǎn)。

2、以子女名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權(quán)登記在一方子女或雙方子女名下的情形。

(1)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個人財產(chǎn)。

(2)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后，則根據(jù)婚姻法解釋(二)第22條第2款規(guī)定應(yīng)將該出資認定為對夫妻雙方的贈與。相應(yīng)地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動產(chǎn)買賣合同并以該出資作為首付款所購買的不動產(chǎn)，不管登記在子女一方還是雙方名下都應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。

——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權(quán)歸屬問題》，載奚*明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁。

二、父母把房產(chǎn)贈與給子女，怎么過戶?

1、父母能否將房產(chǎn)過戶給未成年子女?

可以，法律并沒有禁止未成年人登記為產(chǎn)權(quán)人，法無禁止即可為，故，未成年人是可以作為房屋產(chǎn)權(quán)人，并可登記在不動產(chǎn)簿上。

2、房屋贈予過戶流程是怎樣的?

(1)房屋贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。根據(jù)規(guī)定，房屋贈與一定要采用書面形式。

(2)房屋贈與的雙方當事人憑房屋所有權(quán)證、贈與合同等材料，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。

(3)辦理公證。根據(jù)國家及本市的有關(guān)規(guī)定，直系親屬間房屋贈與，公證手續(xù)不是必須辦理的。

(4)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈與當事人到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請轉(zhuǎn)移過戶登記。

(5)贈與人將房屋交付受贈人。這里的交付以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當事人之間訂立了書面贈與合同，且贈與人已將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給受贈人的，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，也應(yīng)當認定贈與成立。

3、直系親屬房屋贈與過戶需要繳納哪些費用?

個人所得稅：不征收

契稅：受贈人繳納，再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，按照正常的房屋買賣計稅。

三、父母離婚，可以約定把房屋贈與給未成年子女嗎?

1、離婚是否可將共有房屋贈與未成年子女?

可以，子女作為未成年人，雖然不具有完全的民事行為能力，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第6條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。”，也就是說子女接受贈與的行為是有效的，故父母可將共有房產(chǎn)贈與自己的子女。

2、夫妻選擇何種離婚方式才能將共有房產(chǎn)贈與子女?

我國有到民政局協(xié)議離婚和到法院訴訟離婚兩種離婚方式，但對于將夫妻共同財產(chǎn)贈與小孩這種請求法院一般不予處理，也不會這樣判決，法院對財產(chǎn)處理的原則僅僅是給夫妻雙方分割妥當。故對于夫妻雙方約定共同房產(chǎn)贈與小孩最好還是通過到民政局協(xié)議離婚的方式進行。雙方可在離婚協(xié)議中將贈與房產(chǎn)事宜約定清楚或者單獨簽訂一份贈與合同作為離婚協(xié)議的附件。

3、離婚協(xié)議中夫妻約定將房產(chǎn)贈與子女的，一方反悔可以撤銷嗎?

實務(wù)中有兩種觀點：第一種認為，在未過戶前可以適用合同法第一百八十六條自由撤銷權(quán)的規(guī)定;第二種認為，離婚協(xié)議中的贈與條款不同于單純的贈與行為，不能適用自由撤銷權(quán)的規(guī)定。筆者同意第二種觀點：

(1)離婚協(xié)議中的房產(chǎn)贈與條款與整個離婚協(xié)議是一個整體，不能單獨行使任意撤銷權(quán)。

離婚協(xié)議是夫妻雙方對婚姻關(guān)系的解除、財產(chǎn)分割、子女撫育以及債務(wù)承擔等涉及人身財產(chǎn)事項協(xié)商一致的協(xié)議，并帶有感情因素，并不等同于一般意義上的贈與合同，可以理解為是附條件的贈與。并不因贈與財產(chǎn)的權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移，贈與人就當然有權(quán)撤銷贈與，因此對離婚協(xié)議的審查不能簡單適用合同法等價有償?shù)脑瓌t，而應(yīng)著重從是否有違當事人真意、是否侵害子女和女方利益等角度進行考量。

實踐中，有些人為了達到離婚的目的，在離婚協(xié)議中作出一些虛假的承諾，又在離婚后對財產(chǎn)分割問題反悔，要求變更或者撤銷關(guān)于財產(chǎn)分割的協(xié)議。這是一種不誠信的行為，任何一方?jīng)]有特殊原因，都應(yīng)接受這一決定所帶來的法律后果、保護未成年子女的合法財產(chǎn)權(quán)益。

(2)根據(jù)婚姻法司法解釋二第九條規(guī)定：男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當依法駁回當事人的訴訟請求。

四、將房屋贈與給子女可以逃避債務(wù)嗎?

某服務(wù)中心系蔡某出資成立的個人獨資企業(yè)。2009年5月15日，服務(wù)中心借劉某20萬元。2010年，服務(wù)中心再向劉某借款。2010年6月1日，服務(wù)中心向劉某出具承諾書，載明蔡某借劉某現(xiàn)金50萬元。2011年12月23日，蔡某與女兒蔡某某簽訂《贈與協(xié)議》，約定將其名下房產(chǎn)贈與蔡某某。隨后，蔡某將房屋過戶給蔡某某。2012年5月21日，劉某提起訴訟，請求判令服務(wù)中心還款。2014年2月24日，因服務(wù)中心搬走不知去向，法院依劉某申請追加蔡某為被執(zhí)行人。法院查明，蔡某無銀行存款，名下兩套房屋，已贈與女兒蔡某某，因此裁定終結(jié)執(zhí)行程序。劉某認為蔡某贈與房屋是惡意逃避債務(wù)的行為，起訴至法院請求撤銷贈與。

評析：

劉某的看法是對的，其有權(quán)請求撤銷蔡某的贈與行為。本案，劉某與服務(wù)中心的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效，債權(quán)人劉某有權(quán)要求債務(wù)人服務(wù)中心還款。而服務(wù)中心作為個人獨資企業(yè)，是由蔡某投資，蔡某得以其個人財產(chǎn)對服務(wù)中心債務(wù)承擔無限責(zé)任。蔡某明知服務(wù)中心欠劉某借款未還的情況下，將個人名下的房屋贈與女兒，系惡意逃避債務(wù)的行為，對債權(quán)人劉某造成了損害，應(yīng)當依法予以撤銷。

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