一、私募基金不準入房地產(chǎn)

近日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定了《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》。

文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的私募資產(chǎn)管理計劃，暫不予備案。

基金業(yè)協(xié)會還稱，房價上漲過快熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整范圍。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，文件要求，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目，應(yīng)符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求，嚴格遵守《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，并符合以下規(guī)范性要求：

1、證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：(一)委托貸款;(二)嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品;(三)受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán);(四)以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán);(五)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權(quán)投資方式。

2、資產(chǎn)管理人應(yīng)當依據(jù)勤勉盡責的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，即向底層資產(chǎn)進行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。

3、私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金;不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

4、私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目且不存在本規(guī)范第一、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當向投資者充分披露融資方、項目情況、擔保措施等信息。

5、私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目且不存在本規(guī)范第一、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項。

二、選擇私募基金要注意什么

第一：看基金經(jīng)理，看他的從業(yè)經(jīng)歷和過往業(yè)績。私募基金的繁榮發(fā)展，衍生出了各種派別，券商派、公募派、留洋派、民間高手派等等。有沒有過正規(guī)的從業(yè)經(jīng)歷，業(yè)界的口碑和業(yè)內(nèi)的人脈關(guān)系如何，過往業(yè)績是否穩(wěn)定，有無大起大落，尤其關(guān)注行情不好時的投資策略及業(yè)績。

第二，看投資風格，這種風格是否適合自己的要求，符合自己的風險偏好。分析自己的投資偏好。由于目前還沒有監(jiān)管私募基金的法律法規(guī)，私募基金的投資沒有限制，可以很靈活，不僅投資股票，還可能包括期貨、外匯、黃金等，投資人需要在合同中確定投資品種。同時，對于證券投資，也可以參考基金管理公司的做法，對基金經(jīng)理有個約束，比如多長時間內(nèi)波動超過50%的股票不能買，市盈率超過50的股票不能買，或者是哪個行業(yè)的股票不能買，極端情況下采取的投資方式等等。

第三，看基金規(guī)模和進入門檻。每個基金都有自己的成立規(guī)模，這與其投資計劃相關(guān)。同時，私募基金還有一個門檻問題，一般門檻較高。私募相對是一個高風險同時也是高收益的投資方式，要考慮投資者的風險承受能力，如果門檻很低，那說明基金公司在這方面考慮不夠。另外，比較負責任的私募基金會規(guī)定投資人所投資的金額占投資人總資產(chǎn)的比例，不能過高。

第四，看模式。私募的模式有很多種，有的是不轉(zhuǎn)移資金占有的協(xié)議式，有的是公司制，投資人都是股東，有的是合伙制，目前剛剛開始，還有目前比較多的信托式，這是在目前法律環(huán)境下，私募基金陽光化的一種模式。由于法律要求資金信托必須托管，那么相對來說，道德風險低一些。

投資人在選擇信托模式時，最好選擇有一般受益人和優(yōu)先受益人的信托計劃，基金管理公司把自有資金投入，與投資人的資金一起操作，自己作為一般受益人，投資人作為優(yōu)先受益人，虧損時，優(yōu)先保證優(yōu)先受益人的利益。

上述的內(nèi)容就是小編對“私募基金不準入房地產(chǎn)”問題進行的解答，目前我國很多城市對房地產(chǎn)進行調(diào)控，所以中國證券投資基金業(yè)協(xié)會規(guī)定，私募基金不能投資一些熱點城市的房地產(chǎn)。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。