房地產(chǎn)業(yè)成本核算

(一)確定成本核算對象和成本項目

房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目;同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象;規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等)、配套設(shè)施開發(fā)成本(指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施)及代建工程成本。

(二)成本核算項目

房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：

(1)土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。

(2)前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費用。

(4)建筑安裝工程費：房屋建設(shè)施工過程中的各項費用。

(5)配套設(shè)施費：能分?jǐn)傆嬋腴_發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等;另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

(6)開發(fā)間接費：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)房屋開發(fā)成本的核算方法

1、土地征用及拆遷補償費

(1)如能分清項目則直接計入開發(fā)成本

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款(應(yīng)付賬款)

(2)不能分清成本項目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配(一般按建筑面積)

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

2、前期工程費

能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后計入開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款等科目

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(略)

4、建筑安裝工程費

(1)自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：庫存材料(應(yīng)付賬款等)

工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算

借：工程施工

貸：銀行存款(庫存材料、應(yīng)付賬款等)

然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

①開工報告確定工程成本核算對象;②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用;③分配間接費、機械使用費等;④按月計算施工實際成本;⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：工程施工

(2)發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

5、配套設(shè)施費

(1)對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

(2)對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—配套設(shè)施成本

貸：應(yīng)付賬款(庫存材料、預(yù)付賬款等)

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施成本

6、開發(fā)間接費用

(1)對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

貸：應(yīng)付工資(累計折舊、銀行存款等)

(2)如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>

借：開發(fā)間接費用

貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等

(3)如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進(jìn)入期間費用—管理費用。

最后將間接費用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。

(四)開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

(五)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本(或銷售成本)

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計算和賬務(wù)處理如下：

可售面積單位工程成本=項目預(yù)計總成本/總可售面積

經(jīng)營成本=已實現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

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