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寧波
如何確定承租人與分承租人之間簽訂的房屋合同的效力
如何確定承租人與分承租人簽訂的房屋合同的有效性《合同法》第224條關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效。第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同事實(shí)上，情況往往很復(fù)雜，房屋出租人往往不知道房屋是轉(zhuǎn)租的。此時(shí)，分租合同的效力取決于出租人的態(tài)度。出租人同意轉(zhuǎn)租的，視為出租人已批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同自開始生效；出租人明確不同意轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)終止出租人與承租人之間的房屋租賃合同。如果出租人終止合同，《最高人民法院關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛具體處理的意見》第十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同被撤銷，自始無效出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，人民法院不支持其解除合同的請求，也不以承租人不同意為理由認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效根據(jù)本條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋存在轉(zhuǎn)租的，在六個(gè)月內(nèi)不提出解除合同或者認(rèn)為合同無效的，也將視為其對轉(zhuǎn)租合同有效性的認(rèn)可，然后他將向人民法院提起訴訟，要求終止合同或認(rèn)為合同無效，法院將不予支持，這在一定程度上保護(hù)了承租人和分承租人的權(quán)利，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院認(rèn)為超出部分的協(xié)議無效。除非出租人和承租人另有約定
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