1、 房地產(chǎn)的成本是多少？

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動，為了達(dá)到盈利的目的，必須消耗一定的資源（人力、物力、財(cái)力），消耗資源的貨幣表現(xiàn)稱為成本。也就是說，要想盈利，就必須進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，這必然帶來成本消耗。第二，什么是房地產(chǎn)成本管理？

充分調(diào)動和組織公司全體員工，在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)管理，以最小的資源消耗實(shí)現(xiàn)利潤最大化。成本管理不等于省錢。多花錢是浪費(fèi)，少花錢不一定能省下來。我們想要的是價(jià)值最大化。多花錢少花錢不是關(guān)鍵，但有效的花錢才是關(guān)鍵，這就是我們通常所說的“物有所值”。

從縱向上看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收到交付，每個(gè)階段都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段的成本，也就是俗稱的動態(tài)成本。橫向來看，房地產(chǎn)企業(yè)一般都有行政部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、市場部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門，每個(gè)部門在運(yùn)作過程中都會產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。

整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)：時(shí)間是從項(xiàng)目立項(xiàng)到完工的各個(gè)階段的總成本，空間是生產(chǎn)經(jīng)營過程中各個(gè)階段、各個(gè)部門的總成本。成本管理階段強(qiáng)調(diào)全過程，成本管理主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理對象強(qiáng)調(diào)全方位，即成本管理的三個(gè)全面性。因此，成本管理在理論上是一種綜合管理方法。

建立成本管理體系，就是按照項(xiàng)目投資構(gòu)成進(jìn)行分解，或者直接按照公司“組織機(jī)構(gòu)”的工作經(jīng)營職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行機(jī)構(gòu)，落實(shí)到崗位，落實(shí)到員工人，從而最大限度地減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)分明，有證據(jù)可循”。

目標(biāo)責(zé)任成本管理體系的主要要素是目標(biāo)成本和相應(yīng)的責(zé)任人，明確了工作的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本是公司根據(jù)市場情況、經(jīng)營計(jì)劃和產(chǎn)品市場定位，根據(jù)預(yù)期市場價(jià)格和目標(biāo)利潤預(yù)先確定的目標(biāo)成本，分解為各階段、各部門。建立成本管理體系的目的是使全體員工實(shí)施自覺的成本管理行為，其要素是：（1）目標(biāo)成本和責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人；（3）評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評價(jià)者。

目標(biāo)責(zé)任成本管理體系是建立“組織架構(gòu)”時(shí)形成的基本框架，使各部門的工作流程能夠根據(jù)自己的目標(biāo)成本進(jìn)行自我約束運(yùn)作。在成本控制過程中，要有專門的部門對其他部門目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤檢查，及時(shí)反饋動態(tài)成本，通過比較動態(tài)成本和目標(biāo)成本的實(shí)時(shí)反饋，找出偏差，用數(shù)據(jù)說話，并用運(yùn)行和績效考核的結(jié)果進(jìn)行評價(jià)獎懲窮人。最后，我們還可以協(xié)助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，控制工程總造價(jià)。目標(biāo)責(zé)任成本管理可以充分調(diào)動各職能部門和全體員工的積極性，降低項(xiàng)目成本。是一種實(shí)現(xiàn)全員參與、全過程、綜合管理、成本控制的管理模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作的全過程。即項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招標(biāo)與合同簽訂階段、施工階段、結(jié)算與后評價(jià)階段與房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本有關(guān)，相應(yīng)的全過程成本控制是指對項(xiàng)目投資估算的控制與管理，預(yù)算成本、預(yù)算價(jià)、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、最終結(jié)算價(jià)。

項(xiàng)目總投資主要包括征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)等，開發(fā)稅、財(cái)務(wù)成本等等。以下是各階段成本控制要點(diǎn)的簡要介紹：（一）項(xiàng)目總投資估算階段是項(xiàng)目開發(fā)前期重要的經(jīng)濟(jì)比較成果控制文件，是對各項(xiàng)經(jīng)營活動經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是總投資控制的重要階段項(xiàng)目文件。

實(shí)事求是地收集相關(guān)數(shù)據(jù)，防止盲目地設(shè)置相關(guān)成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以論證其可行性；成本指標(biāo)的設(shè)置必須以事實(shí)和數(shù)據(jù)為依據(jù)，科學(xué)地反映相應(yīng)的指標(biāo)。

項(xiàng)目總投資估算的內(nèi)容是指基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)的編制及投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)的匯總計(jì)算。

項(xiàng)目初步構(gòu)思，初步確定產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)類型、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

工作程序是投資估算的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目定位方案及相應(yīng)指標(biāo)；從項(xiàng)目意向出發(fā)，跟蹤配合集團(tuán)相關(guān)部門調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)，編制并匯總相應(yīng)的總數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目投資估算，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行匯總編制。

（2）項(xiàng)目總投資估算深化

項(xiàng)目總投資估算深化方案是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位中重要的經(jīng)濟(jì)比較成果控制文件，是對項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，項(xiàng)目總投資預(yù)算控制文件。全面客觀地滿足發(fā)展綱要的盈利要求。

項(xiàng)目總投資估算深化方案的內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、營銷費(fèi)用等，開發(fā)期稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等項(xiàng)目總投資估算深化方案編制依據(jù)、總投資估算、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)形式等，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3） 工程預(yù)算與設(shè)計(jì)一并編制，體現(xiàn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的內(nèi)容和擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的建安造價(jià)原則。

工程概算的內(nèi)容是建設(shè)項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的全面概算和其他費(fèi)用概算表，包括編制說明、總概算表、各單項(xiàng)工程的全面概算、工程建設(shè)的其他費(fèi)用概算表，主要建筑安裝材料匯總表等

工程概算編制標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)符合國家和行業(yè)規(guī)定，客觀反映了方案階段的建筑安裝成本。如果概算結(jié)果影響項(xiàng)目的投資收益和成本指標(biāo)，造價(jià)管理部門可提出擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)的建議。（4） 項(xiàng)目總投資預(yù)算編制原則。項(xiàng)目總投資預(yù)算遵循全面、詳細(xì)、實(shí)事求是的原則。

項(xiàng)目總投資預(yù)算包括土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、營銷費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等，施工過程中的成本控制是成本過程中最重要、最復(fù)雜的階段