1、 嚴(yán)格控制施工合同的簽訂，努力完善合同條款。

以往施工單位與施工單位簽訂施工合同時(shí)，往往采用“建筑安裝工程施工合同”的格式模板。由于模板制定較早，其許多條款已不符合現(xiàn)行法律規(guī)定，也不符合市場(chǎng)需求。為此，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局為了配合近年來(lái)國(guó)家一系列法律法規(guī)的實(shí)施，特制定了一套新的《建設(shè)工程施工合同》示范文本用于簽訂合同，由“協(xié)議書(shū)”、“通用條款”、“專(zhuān)用條款”和“工程質(zhì)量保證書(shū)”組成。合同條款格式嚴(yán)謹(jǐn)，符合新頒布的《合同法》、《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，能最大限度地保護(hù)建設(shè)單位的合法權(quán)益。二是要求建設(shè)單位提供履約擔(dān)保，及時(shí)付款。

為使建設(shè)單位即發(fā)包人能在開(kāi)工時(shí)及時(shí)支付工程款，雙方可在合同中約定發(fā)包人可提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)作為應(yīng)付工程款的擔(dān)保，或由第三方提供擔(dān)保，擔(dān)保方式可以是連帶責(zé)任擔(dān)保。這樣，在發(fā)包人以后無(wú)力支付拖欠工程款的情況下，承包人可以用發(fā)包人擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)，也可以要求第三方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，盡量減少承包人的風(fēng)險(xiǎn)。第三，正確運(yùn)用《合同法》第286條行使建設(shè)工程法定抵押權(quán)。根據(jù)《建筑法》和《合同法》第279條，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付價(jià)款”。建設(shè)工程承包人已按約定竣工并通過(guò)竣工驗(yàn)收，但發(fā)包人逾期未支付工程款的。根據(jù)以前的法律，承包人不能貼現(xiàn)或者注銷(xiāo)房屋例如，根據(jù)1995年通過(guò)的《擔(dān)保法》，債務(wù)人不履行保管合同、運(yùn)輸合同、加工合同所產(chǎn)生的債權(quán)的，債權(quán)人有權(quán)行使留置權(quán)，但留置權(quán)僅限于動(dòng)產(chǎn)，承包人不能對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)行使留置權(quán)，發(fā)包人往往沒(méi)有其他財(cái)產(chǎn)，承包人墊付的巨額工程款無(wú)法收回，顯然損害了承包人的合法權(quán)益。因此，本著保護(hù)承包人利益的原則，《合同法》第286條明確規(guī)定，承包人對(duì)建設(shè)工程享有法定抵押權(quán)，即“發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不付款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)或者依法申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)，但根據(jù)工程性質(zhì)不宜折價(jià)或者拍賣(mài)的除外。

（1）這里的“價(jià)款”是指發(fā)包人根據(jù)施工合同應(yīng)當(dāng)向承包人支付的合同費(fèi)用，包括承包人支付的勞務(wù)報(bào)酬、投入的材料以及為施工而預(yù)先支付的其他費(fèi)用，以及對(duì)合同造成的損害的賠償，即要求賠償?shù)臋?quán)利、要求預(yù)付款的權(quán)利和要求損害賠償?shù)臋?quán)利。（2） 承包人行使法定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意下列程序：

1。催告，即發(fā)包人未按合同約定支付價(jià)款時(shí)，承包人有權(quán)催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，這是行使法定抵押權(quán)的必要程序。承包人扣留發(fā)包人財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)約定2個(gè)月以上的期限，并通知發(fā)包人在該期限內(nèi)履行債務(wù)。

2。項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)換為價(jià)格。發(fā)包人仍未能在承包人通知規(guī)定的合理期限內(nèi)支付價(jià)款的，但根據(jù)建設(shè)工程性質(zhì)（高速公路、政府辦公樓、鐵路橋梁等）不宜折價(jià)的除外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)，即雙方協(xié)商確定工程價(jià)款，將建設(shè)工程出售給第三人，發(fā)包人有兩個(gè)以上債權(quán)人時(shí)，從發(fā)包人處取得工程，承包人優(yōu)先于其他債權(quán)人從拍賣(mài)價(jià)款中獲得賠償。三。依法拍賣(mài)。承包人與發(fā)包人未就工程折價(jià)達(dá)成協(xié)議，或者1997年《拍賣(mài)法》正式實(shí)施時(shí)，承包人可以依法拍賣(mài)建設(shè)工程，并對(duì)拍賣(mài)所得享有優(yōu)先受償權(quán)。（3）發(fā)包人在施工過(guò)程中將工程抵押給銀行的，即銀行和承包人同時(shí)設(shè)定工程的擔(dān)保權(quán)益。關(guān)于工程拍賣(mài)價(jià)款誰(shuí)優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題，從合同法的立法背景來(lái)看，第286條是指法定抵押權(quán)，當(dāng)法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)并存時(shí)，無(wú)論約定抵押權(quán)之前還是之后，根據(jù)法定權(quán)利優(yōu)先于約定權(quán)利的原則，法定抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)。建設(shè)項(xiàng)目由承包人用工和墊資建設(shè)。如果允許先行使約定的抵押權(quán)，就等于用承包人的資金清償發(fā)包人的其他債務(wù)，發(fā)包人將其債務(wù)轉(zhuǎn)移給屬于第三人的承包人，違反了公平和誠(chéng)實(shí)信用原則。法定抵押權(quán)是法律賦予承包人的一項(xiàng)特殊權(quán)利。作為承包人，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極使用。（四）建設(shè)項(xiàng)目為商品房的，在工程竣工前，用人單位（開(kāi)發(fā)商）分別與消費(fèi)者簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，用人單位拖欠工程款的，承包人的合法抵押權(quán)與消費(fèi)者的權(quán)利可能發(fā)生沖突。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記。”。雙方在房產(chǎn)部門(mén)辦理了交易登記手續(xù)的，消費(fèi)者取得了房屋所有權(quán)，房屋被依法抵押，權(quán)利消滅。當(dāng)事人雙方未辦理交易登記手續(xù)的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但不辦理的沒(méi)有規(guī)定登記在登記后生效，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)和其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！币簿褪钦f(shuō)，當(dāng)事人雙方都未辦理登記的辦理交易登記手續(xù)后，房屋仍應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有，承包人仍應(yīng)享有法定抵押權(quán)。法定抵押權(quán)的行使方式有：一是發(fā)包人與承包人約定折價(jià)；二是承包人向人民法院申請(qǐng)拍賣(mài)。這與《擔(dān)保法》第五十三條規(guī)定的“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)商，將抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物的價(jià)款予以補(bǔ)償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”。根據(jù)《合同法》第286條，“承包人既可以與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)，也可以直接向人民法院依法申請(qǐng)拍賣(mài)該工程”。這里規(guī)定的不是“提起訴訟”，而是“向法院申請(qǐng)拍賣(mài)”。其立法意圖是改變擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)行使方式，承包人直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán)，無(wú)需提起訴訟。目前，對(duì)具體申請(qǐng)執(zhí)行程序沒(méi)有具體規(guī)定。參照我國(guó)現(xiàn)行民事訴訟法關(guān)于執(zhí)行程序的規(guī)定，我國(guó)民事訴訟法對(duì)執(zhí)行程序進(jìn)行了規(guī)定