1。建筑面積計算：

參照國家有關(guān)建筑面積計算規(guī)則及相關(guān)規(guī)范。（1）單層、多層及以上建筑按外墻柱基以上水平面積計算。

（2）地下室、半地下室等按上入口外墻水平面積計算（不含采光井等）。（3）帶柱雨棚按柱外圍水平面積計算，獨立柱雨蓋按頂蓋水平投影面積的一半計算。

（4）車棚、貨棚、帶柱平臺按柱外圍水平面積計算。

單列柱和獨立柱的棚、貨棚和平臺按頂蓋水平投影面積的一半計算。

（5）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊和檐口走廊按柱外線的水平面積計算，無柱的走廊和檐口走廊按其投影面積的一半計算。兩層以上建筑物懸挑形成的廊道、檐廊按上述原則計算，未形成的不予計算。

（6）穿過建筑物的通道或兩建筑物之間有頂蓋的架空走廊應(yīng)按其水平投影面積計算。

（7）兩棟建筑之間無頂蓋的架空廊道按其投影面積的一半計算。

（8）帶柱或圍擋的門廊按柱或圍擋外圍的投影面積計算；凸出墻的門斗按圍擋外圍的水平面積計算。

（9）室外樓梯根據(jù)其投影面積計算。

以下部分不計入建筑面積：

（1）無頂蓋的花架和其他建筑草圖不計入計算。

（2）亭臺樓閣、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、油（水）池、筒倉、圓形倉庫等建筑物和構(gòu)筑物不計算在內(nèi)。

（3）不計算城市公共通道。

（4）不計算拱廊。

2。建筑面積計算：

根據(jù)國家有關(guān)建筑面積計算方案：

（1）2.2m（含2.2m）以下設(shè)備層不計算建筑面積。

（2）封閉式陽臺和懸挑走廊的建筑面積按其水平投影面積計算；凹形陽臺和懸挑陽臺的建筑面積按其水平投影面積的一半計算。

3。建筑容積率的計算：

（1）計算容積率時，不包括地下室的建筑面積；但地下室為購物中心或其他商業(yè)公共場所的，應(yīng)計算建筑面積并計入容積率。屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積的1/8，用作開敞空間的建筑面積，半地下室高于室外地面部分的高度不超過1米。

（2）半地下室高于室外地面部分的高度超過1米，建筑面積按下列公式計算：

式中：a—換算建筑面積，

K—半地下室地上高度與層高之比，

a—半地下室建筑面積。

（3）商業(yè)綜合體建筑容積率控制指標根據(jù)不同性質(zhì)建筑面積的比例進行換算和綜合。式中：F——核定容積率

F1，F(xiàn)2——不同性質(zhì)建筑物的容積率

P1，P2——不同性質(zhì)建筑物的容積率。

由于同一建設(shè)用地由不同類型的建筑物組成，應(yīng)分別劃定不同類型建筑物的建筑面積，然后根據(jù)上述公式確定各自的容積率。

（4）商住綜合樓容積率控制指標是根據(jù)不同性質(zhì)的建筑面積比例進行換算和綜合。高層商住綜合樓的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10%。不足10%的，按高層住宅的規(guī)定執(zhí)行容積率和建筑密度控制指標；多層商住綜合樓商住樓占2層以上（含2層）且僅一層有商鋪的，按規(guī)定執(zhí)行容積率和建筑密度控制指標按多層住宅的規(guī)定執(zhí)行。4綠地面積計算：

（1）公共綠地包括各級中心綠地、河流、湖濱綠地等帶塊綠地，寬度不小于8m，面積不小于400m2。

（2）中央綠地與住宅綠地的主要區(qū)別在于，超過三分之一的綠地面積在規(guī)定的建筑間距之外。它可以作為中央綠地，否則可以作為房屋旁邊的綠地。

（3）房屋旁邊（房屋之間）綠地面積起止邊界為：綠地邊界計算到房屋道路、組團道路、社區(qū)道路的路邊，社區(qū)道路有人行通道時計算到路邊；沿住宅道路、城市道路紅線；距房屋墻腳1.5m，至其他墻體、院墻轉(zhuǎn)角處。

（4）道路綠地面積計算：以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積計算。

（5）院落式組團綠地面積計算起止邊界為：寨建路、組團路、社區(qū)路綠地邊界按距路邊1m計算；社區(qū)路設(shè)人行便道時，計算至人行便道側(cè)；沿居民路、城市道路計算至道路紅線；距房屋墻腳1.5m。

（6）街區(qū)、帶狀公共綠地區(qū)域起止邊界與院落式組團綠地相同，居住道路、城市道路沿線公共綠地計算至紅線。

5。建設(shè)用地面積計算：

建設(shè)用地面積以福州市規(guī)劃局正式劃定的面積為準，不包括城市道路紅線、河道藍線、綠地綠線范圍。6開敞空間條件及計算：

（1）開敞空間是指建設(shè)用地內(nèi)可供公眾全天使用的廣場、綠地、通道、停車場（車庫）等室內(nèi)外空間（包括平、凹廣場、屋頂平臺）。

開放空間必須符合下列條件：

A.沿城市道路和廣場預(yù)留；

B.一個方向凈寬度大于5m，實際使用面積不小于100m2；

C.用凈寬大于1.5m的開放式樓梯或坡道連接土地或道路，與土地或道路的高差應(yīng)在±5.0m（含±5.0m）以內(nèi)；

D.如有室內(nèi)連續(xù)開放空間，最大高差為-5.0m～+12.0m，地面層開放的；

E.綠地、廣場對外開放的，應(yīng)當設(shè)置座位等休息設(shè)施；

F.建筑竣工后，應(yīng)當設(shè)置相應(yīng)的標志，報有關(guān)部門管理或者經(jīng)建設(shè)單位批準管理；

g.全年開放，不改變使用性質(zhì)；

h.室內(nèi)外開放空間應(yīng)為無障礙設(shè)計空間；

I.室內(nèi)凈高不應(yīng)小于5m。

（2）開放空間有效面積計算公式如下：

式中：F-地面開放空間的有效面積，

m-開放空間中對公眾開放的實際面積，

n-有效系數(shù)。

有效系數(shù)（n）根據(jù)下列條件確定：

A.當室外空地位于底層，地面標高與道路或地表高差在±1.5m（含±1.5m）以內(nèi)時，n=1.0。當屋頂或下沉廣場的室外空地與道路或地面的高差為+1.5m～+5.0m（含+5.0m）或-1.5m～-5.0m（含-5.0m）時，n=0.7。

C.室內(nèi)空地與室外地面高差在±5.0m以內(nèi)時，