從性質上講，優(yōu)先購買權的行使期為排除期。超過該期限，優(yōu)先購買權消滅，優(yōu)先購買權持有人不再因行使優(yōu)先購買權而否認出賣人與第三人訂立的買賣合同。但是，在此期間，賣方有義務停止銷售。第三人違反優(yōu)先購買權人優(yōu)先購買標的物的，優(yōu)先購買權人有權主張買賣關系無效。同時，優(yōu)先購買權行為也是一種確認行為。在法律作出規(guī)定之前，應適用訴訟時效的規(guī)定

[案例]

2001年6月2日，原告張某與被告山東泰安XX貿易公司簽訂了一份房屋租賃合同，同意被告將泰安市奈河西路**公園酒店出租給原告經(jīng)營管理。在租賃期間，被告于2004年8月12日通知原告，要求其立即支付所欠租金35000元。否則，租賃合同將依法終止，財產(chǎn)將被收回。2004年10月28日，原告獲悉，由于資產(chǎn)調整，原告租用的酒店房屋的產(chǎn)權變更為被告**路潤有限公司，雙方的租賃關系根據(jù)合同規(guī)定終止。2004年12月1日，兩被告簽署了《房屋轉讓合同》，約定被告泰安XX貿易公司以1860800元的價格將酒店物業(yè)轉讓給被告**路潤有限公司。合同簽訂后，被告**路潤股份有限公司于2004年12月24日支付了全部購房款并辦理了房屋所有權證。隨后，被告**路潤股份有限公司通知原告轉讓。此外，被告泰安XX貿易公司是被告**路潤有限公司的股東原告張XX于2006年3月向法院提起訴訟，要求法院確認兩被告買賣房屋的無效性，并允許原告根據(jù)兩被告確定的房屋買賣條件行使優(yōu)先購買權

被告辯稱兩被告之間的關系是內部資產(chǎn)調整關系而不是銷售關系，原告沒有優(yōu)先購買權；即使原告有優(yōu)先購買權，也應被視為放棄該權利，因為其已書面通知原告該情況，并且在一年以上未主張優(yōu)先購買權

[審判]

泰安市泰山區(qū)人民法院，山東省認為，原告與被告之間的關系是房屋租賃合同，原告作為承租人享有購買租賃房屋的優(yōu)先購買權。被告雖在轉讓財產(chǎn)前通知原告，但未在法定期限內履行停止出售義務的，其出售視為無效。根據(jù)《合同法》第230條和《最高人民法院關于實施民法通則若干問題的意見》第132條，判決如下：1。被告泰安XX貿易公司與被告**路潤有限公司就位于泰安市乃和路119號的房地產(chǎn)簽訂的銷售合同無效。2、 駁回原告的其他索賠

判決宣判后，雙方均未提出上訴，且一審判決已生效

承租人的所謂優(yōu)先購買權，也稱為優(yōu)先購買權，指出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下優(yōu)先于他人購買房屋的權利。也就是說，優(yōu)先購買權人在訂立買賣合同時有優(yōu)先購買權，但不是改變既定法律關系的權利。這種優(yōu)先購買權被視為期待權。只有出售財產(chǎn)，權利才能享有其權利和利益。優(yōu)先購買權人在標的物出售后一定期限內不行使的，視為放棄?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于實施民法通則若干問題的意見》第一百三十二條規(guī)定：出租人出售出租房屋的，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權；出租人未按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋出售無效。"合同法"第二百三十條規(guī)定:"出租人出售出租房屋的,應當在出售前的合理期限內通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權?！斑@確認了承租人的優(yōu)先購買權。這種權利是依法產(chǎn)生的，具有一定的特殊性。這一期限是法律的強制性規(guī)定，應從賣方和第三方獲悉合同之日起計算，該日期要求賣方有通知義務。到本通知書的有效期是計算權利人期限的起點，是優(yōu)先購買權人了解交易情況、行使優(yōu)先購買權的前提，從本案來看，被告泰安XX貿易公司于10月28日向原告送達了房屋出售通知書，2004.即使在該日收到通知，作為具有優(yōu)先購買權的原告，法定期限至少為2004年10月28日至2005年1月28日。三個月內，被告泰安XX貿易公司有義務不將該房屋出售給他人。但是，兩被告之間的房屋轉讓nts發(fā)生在2004年12月1日，也就是這三個月內，可見被告泰安XX貿易公司轉讓該房屋違反了《最高人民法院關于實施民法通則若干問題的意見》第132條的規(guī)定，其行為是：因此，法院支持原告確認兩被告之間的銷售合同無效的請求。行使優(yōu)先購買權的前提是承租人和其他買方處于相同的條件下。相同的條件是對優(yōu)先購買權的限制優(yōu)先購買權人行使的優(yōu)先購買權，主要指價格條件。優(yōu)先購買權成立后，并不剝奪他人的購買機會，因為其他購買者仍然可以參與購買。如果優(yōu)先購買權人不能提供相同的條件，則優(yōu)先購買權人的所有權標的物應根據(jù)出價較高者的市場原則確定。在本案中，由于被告泰安XX貿易公司是被告**路潤有限公司的股東，兩被告在交易過程中確定的價格考慮了多種因素，其中一些因素原告無法獲得此外，由于被告泰安XX貿易公司未能在3個月內履行停止銷售的義務，原告無法參與投標?；诠皆瓌t，原告不能以兩被告之間確定的價格購買，并可以行使優(yōu)先購買權因此，法院不支持原告根據(jù)兩被告確定的房價行使優(yōu)先購買權的請求

被告泰安XX貿易公司于2004年8月12日發(fā)出的通知是一份催促原告出租并要求其支付租金的通知m承擔違約責任，該違約責任不是終止合同的通知。由于兩被告是獨立的法人實體，兩被告之間的交易不屬于內部資產(chǎn)調整。由于優(yōu)先購買權訴訟是一種確認訴訟，因此訴訟時效應為b在法律作出規(guī)定之前，法院沒有接受被告的論點