轉租是指承租人在不解除租賃關系的情況下，將租賃物出租給他人使用和收益的債務關系。對于轉租的立法，各國根據國情和立法意圖的不同，采取了不同的立法模式，大致可分為自由放任、限制性和差別化。1、 法國的房屋轉租立法模式采用自由放任立法模式，認為轉租是承租人的權利。如果沒有禁止性協(xié)議且不損害出租人的利益，承租人可以轉租。日本、德國等國家法律采用限制性立法模式，即未經出租人同意，承租人不得轉租。意大利民法采用歧視的立法模式，即區(qū)分不同情況，采用自由放任或限制主義。《意大利民法典》第1594條規(guī)定，除非另有相反協(xié)議，承租人有權將租賃財產轉租給他人，但未經出租人同意，不得轉售合同；如果涉及移動產品，轉租應得到出租人的授權或與海關保持一致?！暗?642條規(guī)定，未經出租人同意，承租人不得轉租租賃物。中國對轉租一直采取限制性態(tài)度。原《經濟合同法》和《合同法》均采用限制性原則，承租人在轉租前必須征得出租人的同意我很高興?！逗贤ā返?24條規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。“建設部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》也有專門章節(jié)（第五章）轉租。2、房屋非法轉租分為合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人經出租人同意將房屋轉租給第三方。非法轉租是指承租人未經出租人同意將房屋轉租給第三方。1.在采用自由放任立法模式的國家，承租人自行轉租并不違反法律。在對租賃物所有人無害的前提下，反禁令協(xié)議或法律行為應具有與同意轉租相同的法律后果。然而，在采取限制性或差異化立法模式的國家，未經出租人同意的轉租屬于非法轉租，將產生一定的法律后果。中國屬于后者。首先，轉租合同的有效性。目前，承租人和分承租人之間對轉租合同的效力存在不同的看法。第一種觀點認為，只要出租人在租賃合同中不禁止承租人轉租，承租人就可以在未經承租人同意的情況下轉租。由于承租人未違反協(xié)議，未經授權的轉租應有效。第二種觀點認為，如果出租人不同意承租人可以在租賃合同中轉租，則意味著出租人不授權承租人轉租，這構成未經授權的處置，轉租合同無效。第三種觀點認為，從廣義上講，它屬于未經授權的處置，轉租合同的效力有待確定。筆者認為，第三種觀點符合現行合同自由原則和相對性原則。轉租合同的訂立在形式和內容上與普通合同沒有區(qū)別。類推，我國《合同法》第51條的規(guī)定可以適用于確定轉租合同的效力?！逗贤ā返?1條規(guī)定，無權處分他人財產的人，經債權人批準或者無權處分人訂立合同后，取得處分權的，合同有效?！俺凶馊说姆欠ㄞD租只有在出租人批準后才有效；如果未批準，則不具有法律效力。因此，轉租合同是一項效力待定的合同。第二項是出租人終止的權利。根據《合同法》第224條第二款的規(guī)定，如果承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。這項規(guī)定是法律賦予出租人的權利。出租人可以選擇行使該權利，即終止租賃合同，也可以選擇放棄該權利，即不終止租賃合同。如果出租人不解除租賃合同，實際上是對現有轉租關系的認可，使轉租合同從效力未定狀態(tài)變?yōu)樯顟B(tài)。出租人和承租人之間的關系與普通租賃合同的關系相同。如果出租人終止合同，以下情況值得研究?！逗贤ā返?24條第2款規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人有權終止哪個合同（租賃合同或轉租合同）？筆者認為，根據合同相對性原則，出租人只能解除租賃合同。出租人選擇終止租賃合同關系的，雖然承租人與分承租人之間的租賃合同成立，但因租賃合同終止后出租人收回租賃標的，分租合同不能履行，轉租合同關系只能在此時終止。承租人可就不履行合同向承租人索賠相關賠償