商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的行為。本次轉(zhuǎn)讓僅改變了預(yù)售合同的標(biāo)的，預(yù)售合同的內(nèi)容不變。商品房預(yù)售人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，通常被稱為第三方市場(chǎng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“預(yù)售商品房的，預(yù)購(gòu)商品房的人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售商品房未完成部分轉(zhuǎn)讓給國(guó)務(wù)院?！边@一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的承認(rèn)。事實(shí)上，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上大量存在?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓有以下條件：

1。轉(zhuǎn)讓人必須持有已登記的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這些規(guī)定有利于加強(qiáng)宏觀管理和國(guó)家稅收。由于預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份。它是前一份預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人和后一份轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售人，而不是未建成商品房的預(yù)售人，因此轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售人的主體資格，不需要持有商品房預(yù)售許可證，轉(zhuǎn)讓人必須持有已登記的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同，方可取得預(yù)售轉(zhuǎn)讓主體資格。預(yù)售合同完成后，預(yù)購(gòu)人將成為預(yù)售合同的新所有者。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未建成、在建的預(yù)售商品房。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物已竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)人實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)的，該商品房轉(zhuǎn)讓給他人。不屬于預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，按該商品房的買賣關(guān)系辦理。同時(shí)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓必須是行為人的真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓無效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓方提前轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同，轉(zhuǎn)移價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)；新的預(yù)購(gòu)者自愿承擔(dān)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，在有風(fēng)險(xiǎn)的情況下提前購(gòu)買，然后再次轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)必須是平等和自愿的。當(dāng)然，也有相應(yīng)的機(jī)會(huì)獲得利益。預(yù)售合同必須合法有效，才能轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民（1996）2號(hào)文第28條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同也視為無效?！睆念A(yù)售合同的內(nèi)容來看，可以分為以下幾種情況：第一，預(yù)售合同有轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，在滿足雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件后，可以轉(zhuǎn)讓。例如，在分期付款中，預(yù)售合同規(guī)定前兩筆應(yīng)付款必須付清，或在轉(zhuǎn)讓前必須付清應(yīng)付款的2/3。第二，預(yù)售合同沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓條件。預(yù)售合同履行期間，預(yù)購(gòu)人必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這一規(guī)定不僅可以防止預(yù)售人轉(zhuǎn)售合同、謀取非法利益，而且可以保證預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓和預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)人已完全履行預(yù)售合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)售不需要征得預(yù)售人同意，但應(yīng)在轉(zhuǎn)售后及時(shí)通知預(yù)售人，使其能夠正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新的預(yù)購(gòu)人。轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將原登記預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)購(gòu)人，并了解后預(yù)購(gòu)人的履行情況。轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，無需重新簽訂新的預(yù)售合同。由于轉(zhuǎn)讓人與新的預(yù)購(gòu)人簽訂了預(yù)售合同，后預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購(gòu)人，新的預(yù)購(gòu)人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓獲得了原預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)狀態(tài)。該預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。無論轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，合同的內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)沒有變更。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓人，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人處分債權(quán)人的權(quán)利。因此，新的預(yù)售人無需與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，是不可逆的，即形成新的法律關(guān)系，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人都不能退回，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件后，仍可以再次轉(zhuǎn)讓預(yù)售人，出讓人、新預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持已登記的原預(yù)售合同、出讓人與出讓人新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，向標(biāo)的物所在地房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，以及預(yù)售方或履約部門出具的預(yù)售款支付證明。符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可以辦理轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方將向受讓方履行原預(yù)售合同標(biāo)的。如需再次轉(zhuǎn)移，仍按上述程序辦理。最終轉(zhuǎn)讓登記后的受讓人是預(yù)售完成的商品房的產(chǎn)權(quán)人（作者單位：內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)人民法院）