丈夫張某將與妻子李某的共同財(cái)產(chǎn)住房一處(位于南京市建鄴區(qū))賣給趙某，張某以自己的名義與趙某簽訂了房屋買賣合同，趙某付請(qǐng)了房款。房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)的情況下，李某知道了張某私自賣房的事實(shí)，李某遂訴至法院，要求法院確認(rèn)張某與趙某簽訂的買賣合同無(wú)效。

本案中，妻子能否主張買賣合同無(wú)效，關(guān)鍵在于張某是否有權(quán)處分房產(chǎn)，對(duì)于張某賣給趙某的房子，實(shí)際上是張某與李某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而且是共同共有，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)，第89條的規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。但《意見(jiàn)》第89條的規(guī)定，并不全面、合理，存在模糊性，因?yàn)?一般認(rèn)定無(wú)效"，何種情況下應(yīng)認(rèn)定有效?如果共同共有人追認(rèn)處分行為，應(yīng)否認(rèn)定有效，這些問(wèn)題在《意見(jiàn)》中并沒(méi)有規(guī)定，《意見(jiàn)》第89條的規(guī)定主要體現(xiàn)出了善意取得制度，但本案的焦點(diǎn)在于對(duì)張某無(wú)權(quán)處分行為效力的認(rèn)定，所以應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)《合同法》關(guān)于無(wú)權(quán)處分行為的規(guī)定來(lái)處理。

我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定："無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。"我國(guó)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同屬于效力待定的合同，即合同效力懸而未決，即可能轉(zhuǎn)變?yōu)橛行Ш贤?，也可能轉(zhuǎn)變?yōu)?a href='http://www.shkps.cn/contract/131.html' target='_blank' data-horse>無(wú)效合同。而決定效力未定的合同歸于有效或無(wú)效，則取決于第三人的行為，該第三人為承認(rèn)權(quán)人。如果承認(rèn)權(quán)人承認(rèn)該合同，合同即為有效;若拒絕承認(rèn)，合同則歸于無(wú)效?！逗贤ā返?1條規(guī)定的目的是給有關(guān)權(quán)利人以選擇權(quán)，使之能夠以其利益判斷作出追認(rèn)或拒絕的意思表示，這有利于保護(hù)善意的權(quán)利人，促進(jìn)市場(chǎng)交易。

結(jié)合《意見(jiàn)》第89條和《合同法》第51條的規(guī)定，本案中李某有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)張某與趙某簽訂的買賣合同無(wú)效，因?yàn)閺埬成米蕴幏止餐灿胸?cái)產(chǎn)，是無(wú)權(quán)處分行為，他與趙某簽訂的合同屬于效力待定的合同，李某拒絕追認(rèn)張某的處分行為，導(dǎo)致張某與趙某簽訂的買賣合同無(wú)效。但是李某主張房屋買賣無(wú)效成立，還必須具備兩個(gè)前提，即不是所有的無(wú)權(quán)處分行為都可以因被拒絕追認(rèn)而無(wú)效。一是趙某不能適用善意取得制度進(jìn)行抗辯，在本案中表現(xiàn)為趙某雖支付了房款，但尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，趙某還未取得房屋的所有權(quán)，不能適用善意取得制度進(jìn)行抗辯，因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)，必須進(jìn)行公示，才能產(chǎn)生公信力，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)以交付為要件，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)以變更產(chǎn)權(quán)為要件。如果趙某已辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，則趙某作為善意第三人應(yīng)受法律保護(hù)。二是李某主張房屋買賣無(wú)效應(yīng)在合理期限內(nèi)提出，因?yàn)樾ЯΥú⒉皇切Яo(wú)限等待，李某在沒(méi)有不可抗拒的事由時(shí)，應(yīng)在知道后合理的期限內(nèi)對(duì)出售房屋的行為向趙某提出異議，否則，就喪失了拒絕追認(rèn)權(quán)。因?yàn)楹贤ǖ哪康脑谟诒Ｗo(hù)和促進(jìn)交易，不能以絕對(duì)公平犧牲交易效率。我國(guó)《合同法》雖未規(guī)定合理期限的計(jì)算，但可以根據(jù)交易慣例來(lái)推定，筆者認(rèn)為主張無(wú)權(quán)處分行為無(wú)效的合理期限以知道無(wú)權(quán)處分行為發(fā)生后6個(gè)月內(nèi)為宜，以促使權(quán)利人及時(shí)行使拒絕權(quán)。這兩個(gè)前提缺一不可，如果本案中趙某辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，則其完全可以相信夫妻共有的房子，張某出售是有處分權(quán)的。因?yàn)樵谌粘Ｉ钪校@種現(xiàn)象比較常見(jiàn)。另外，李某之所以必須在合理的期限內(nèi)主張合同無(wú)效，不僅是維護(hù)市場(chǎng)交易秩序和效率的要求，還因?yàn)閷?duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處理，共有人應(yīng)能得知，知道了而不明確表示反對(duì)，則可以推定共有人對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理默示追認(rèn)，或者是主動(dòng)放棄權(quán)利，所以法院一般也認(rèn)為明知而不提出反對(duì)意見(jiàn)，其民事權(quán)利受侵犯不應(yīng)受到保護(hù)。