擅自轉(zhuǎn)租店屋的合同效力如何認定

案情：

2010年3月15日，黃某將自己的一間店面房租給了徐某開早餐店，雙方約定租期為3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5萬元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景氣，20011年3月16日，在黃某不知情的情況下，徐某與余某簽訂了一份房屋租賃合同，徐某將承租的店面轉(zhuǎn)租給了余某經(jīng)營茶葉生意，雙方約定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9萬元，租金訂立協(xié)議時一次性付清，租期結(jié)束店面自然收回，并約定未經(jīng)徐某同意余某不能轉(zhuǎn)租。雙方未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案。2011年12月，余某的茶葉生意門庭冷落，便找到徐某協(xié)商解除租賃合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。余某無奈，遂以徐某轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)房主黃某同意，徐某無權(quán)出租房屋，且房屋租賃合同未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案，其與徐某簽訂的合同無效為由，向法院提起訴訟，請求法院確認其與徐某房屋租賃合同無效，并要求徐某退還已支付租金9萬元。

意見分歧：

本案在審理過程中，對店面轉(zhuǎn)租合同是否有效存在兩種不同意見：

第一種意見認為，本案中的徐某與余某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”;“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。同時我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也對此作出規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。故徐某私自轉(zhuǎn)租房屋的行為應屬無效行為。

第二種意見認為，本案中的徐某與余某訂立的店面房轉(zhuǎn)租合同有效，應依法予以保護。

評析：

筆者同意第二種意見。

本案的關鍵問題是對于租賃合同，在未經(jīng)原所有權(quán)人的同意的前提下，承租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租?承租人擅自轉(zhuǎn)租是否導致轉(zhuǎn)租合同必然無效?

我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規(guī)定：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而本案中轉(zhuǎn)租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，明顯不具有我國《合同法》第五十二條中第(一)至(四)的規(guī)定。

那么是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定呢?

我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。該條是否說明承租人就無權(quán)轉(zhuǎn)租呢?法律如此規(guī)定其本意是為了保護出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權(quán)。為了防止承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，利用租賃物轉(zhuǎn)租漁利，攪亂市場價格;也為了防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占有、使用和收益權(quán)，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進行不當干涉。所以承租人進行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應有的權(quán)利，不應該加以否定。也許有人會認為:如果第三人對租賃物造成了損害，則不利于對出租人的利益保護。這種擔心完全沒有必要，因為在出租人與承租人之間，承租人和第三人之間分別有合同關系，根據(jù)合同相對性原則，當?shù)谌藢说奈镌斐蓳p害時，由第三人向承租人承擔損害賠償責任，再由承租人向出租人承擔賠償責任。這種情況，與承租人自己使用租賃物造成其毀損從而向出租人承擔責任的情形并無實質(zhì)性的區(qū)別。況且，承租人對租賃物進行轉(zhuǎn)租，只是占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生任何影響。而由于轉(zhuǎn)租，能使第三人更好地利用租賃物，更大地發(fā)揮租賃物的價值。既然轉(zhuǎn)租在法理上可行，于實踐上有利，我們還有何理由否定他呢?所以應當認為出租人與承租人在未對租賃物是否可經(jīng)轉(zhuǎn)租時，承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行轉(zhuǎn)租，并不屬于無權(quán)處分，而是正當行使收益權(quán)，轉(zhuǎn)租合同應為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權(quán)利。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時，承租人對租賃物進行轉(zhuǎn)租，違反了誠實信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無權(quán)處分行為，出租人不予追認，轉(zhuǎn)租合同才為無效合同。

對于我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時我國最高人民法院關于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。因建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院部門規(guī)章，其性質(zhì)是行政管理行為，而不是司法行為。所以未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為并不必然無效。

綜上所述，徐某與余某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同，沒有違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同，依法應予保護。

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