“霸王條款”不一定都無(wú)效

在居間合同糾紛案件中，“跳單”現(xiàn)象是導(dǎo)致居間糾紛的一類典型案件，2010年，北京二中院受理居間合同糾紛案件162件，本案即為其中一起典型案例。在大多數(shù)房屋居間合同糾紛案件中，都是以買房人敗訴為結(jié)果，委托人最后沒(méi)有買或者買到房子，卻不得不向房屋中介公司支付高額居間費(fèi)用。

根據(jù)合同法第四百二十四條規(guī)定，居間合同的概念是“居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。在合同訂立后，居間人對(duì)合同既不享受權(quán)利，也無(wú)義務(wù)；一方違約，居間人不承擔(dān)任何責(zé)任。居間合同是諾-成合同，不是踐成合同。所謂“諾-成合同”，是指只要雙方當(dāng)事人達(dá)成合意，合同便宣告生效，不需實(shí)際交付作為合同成立的條件。因此當(dāng)居間人活動(dòng)促成交易，當(dāng)事人就必須支付居間報(bào)酬，大多數(shù)“跳單”案例中買房人都必須支付居間費(fèi)。

1．“霸王條款”不一定會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一在于在居間合同這種專業(yè)性較強(qiáng)的合同中如何平衡“意思自治”與“霸王條款”的關(guān)系。由于法律并沒(méi)有規(guī)定居間合同的具體形式，居間合同可以口頭協(xié)定亦可以書面約定，當(dāng)事人可自由選擇，可按照交易習(xí)慣決定；因此在目前的房屋中介行業(yè)中，存在著各式各樣由多家公司自己提供的合同樣本，《看房協(xié)議》、《買賣居間合同》、《買賣中保合同》、《居間合同》等各種名目層出不窮，達(dá)成此類協(xié)議是民商事活動(dòng)中雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

本案中對(duì)中介“霸王條款”效力的認(rèn)定存在不同看法?！疤鴨巍笔侵改承┵I房人因?yàn)椤柏洷热摇被蛘邽榱斯?jié)省費(fèi)用而越過(guò)中介公司達(dá)成交易。該案中的“霸王條款”確實(shí)為房屋中介公司單方擬定，中介公司帶有專業(yè)優(yōu)勢(shì)地位和強(qiáng)勢(shì)地位，處于弱勢(shì)地位的買房人不得不簽署此類條款，否則將得不到服務(wù)，因此有人認(rèn)為，此類由中介機(jī)構(gòu)單方面規(guī)定在居間合同中的“違約金數(shù)額”有違公平原則，不應(yīng)得到認(rèn)可。這也是一審判決書的觀點(diǎn)。

但筆者認(rèn)為，“霸王條款”的認(rèn)定需要謹(jǐn)慎，尤其在居間合同這種具有相當(dāng)特殊性與專業(yè)性的合同中。法律的目的是為了保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全與交易秩序。居間合同中違約金條款有時(shí)為確認(rèn)書的主要內(nèi)容，在雙方簽訂居間合同時(shí)，買房人對(duì)該條款的內(nèi)容及法律后果是明知的，且不違反法律規(guī)定，因此此類條款合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。當(dāng)事人“跳單”行為違反了雙方簽署的居間合同的約定，其行為已構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為合同約定的“跳單”違約金應(yīng)為有效。二審判決實(shí)際上肯定了中介公司的主張，認(rèn)可了該條款的效力，不過(guò)中介機(jī)構(gòu)單方面確定的賠償數(shù)額確實(shí)有商榷之處，二審法院試圖讓條款不“霸王”，適當(dāng)平衡好“意思自治”與“霸王條款”之間的關(guān)系。對(duì)于甲公司主張的55000元賠償金，因甲公司沒(méi)有提供證據(jù)證明其實(shí)際損失高于合同中約定的居間報(bào)酬，故二審法院酌定賠償數(shù)額27500元合情合理，有效平衡了雙方利益沖突，達(dá)到了良好的法律效果與社會(huì)效果，真正做到了“案結(jié)事了”。

2．買房人“跳單”需謹(jǐn)慎

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之二就在于“跳單”行為下是否需要支付居間費(fèi)用？“跳單”行為的成因之一，是因?yàn)榻陙?lái)房?jī)r(jià)起伏跌落、房市政策變化較大。在巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，買主選擇違約、轉(zhuǎn)而購(gòu)買其他中介公司房屋，有可能能多獲得幾萬(wàn)元甚至是十幾萬(wàn)元的巨額差價(jià)，導(dǎo)致二手房買賣違約率普遍較高。二是房屋中介行業(yè)魚龍混雜，不法、不規(guī)范的行為較難得到懲治，為了利潤(rùn)、惡意競(jìng)爭(zhēng)搶顧客甚至動(dòng)用“陰陽(yáng)合同”等各種不法手段，使得顧客發(fā)生“跳單”行為的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這樣不但擾亂了市場(chǎng)秩序，也不利于保障當(dāng)事人合法權(quán)益和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

此外，事實(shí)上，比較普遍的情況是不少消費(fèi)者對(duì)居間合同的理解有偏差。訴訟中，絕大多數(shù)買房人誤認(rèn)為只有等自己最后拿到產(chǎn)權(quán)證和房子了中介公司才可收取居間費(fèi)，因此誤以為可以任意違約或者“跳單”，而實(shí)際上，依據(jù)法律規(guī)定，中介公司只需“報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)”、促成買賣雙方簽訂了買賣合同后就已經(jīng)“促成了合同成立”，可以主張收取居間費(fèi)。因此，要是發(fā)生了“跳單”行為，只要簽訂了兩個(gè)房屋買賣合同，也要支付兩份中介費(fèi)用。若買房人不再打算繼續(xù)履行房屋買賣合同而違約，就往往其不但要承擔(dān)較為高額的違約金給賣房人，而且仍然需要承擔(dān)居間費(fèi)用。

3．買房人簽合同條款時(shí)要注意防范和化解風(fēng)險(xiǎn)

消費(fèi)者在買房時(shí)對(duì)各種法律文件和合同一定要謹(jǐn)慎考慮、謹(jǐn)慎簽字，將雙方權(quán)利義務(wù)和程序細(xì)節(jié)等規(guī)定盡可能細(xì)化，以降低違約和產(chǎn)生糾紛的可能性?？捶科陂g，盡量不要簽署看房協(xié)議之類的文件，付款時(shí)逐條確認(rèn)名目和數(shù)額，注意索要并保留交費(fèi)的書面憑證。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，買房人應(yīng)逐字句仔細(xì)閱讀合同條款及附加條文，避免輕信任何一方的口頭承諾，對(duì)于不合理之處要當(dāng)即提出異議，充分利用補(bǔ)充條款、特別約定等方式維護(hù)自己的基本權(quán)利，合理規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)。

4．建議行政管理部門與行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)監(jiān)督管理

目前不少居間合同都是由各中介公司自行設(shè)計(jì)的，形形色色，多少都存在部分“霸王條款”或者對(duì)老百姓不利的條款。政府主管部門及行業(yè)組織應(yīng)盡快制定價(jià)格收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，推薦使用統(tǒng)一范式的房屋買賣合同、房屋居間服務(wù)合同、房屋租賃合同示范文本。

改革當(dāng)前房屋中介收費(fèi)方式，建立健全對(duì)買賣雙方的約束機(jī)制。依規(guī)定應(yīng)由買賣雙方當(dāng)事人共同負(fù)擔(dān)的居間費(fèi)用在實(shí)際操作中卻都由買方一方承擔(dān)，這樣在三方主體中對(duì)買方的制約和責(zé)任過(guò)大，這樣大大增加了違約和糾紛的可能性。

規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)行為，加強(qiáng)培訓(xùn)與監(jiān)督機(jī)制，增加行業(yè)規(guī)范性和法制性，防止個(gè)別從業(yè)人員利用中介機(jī)構(gòu)信息優(yōu)勢(shì)欺騙、蒙蔽消費(fèi)者。建議建立從業(yè)人員培訓(xùn)考核制度與評(píng)分扣分處罰制度，提高中介的服務(wù)素質(zhì)與道德素質(zhì)。

（作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院）

相關(guān)法律知識(shí)：

“跳單”通常是買賣雙方通過(guò)中介的居間服務(wù)聯(lián)系上之后，跳開中介，自行成交或委托其他中介公司代辦過(guò)戶服務(wù)，以此逃避中介費(fèi)的支付或少付。