咨詢：

我是城市居民，九三年的時候，在農(nóng)村購買了一處院落，現(xiàn)在該院落面臨拆遷，但原來房主卻找上門來，要求我返還房屋，我想知道該處院落能否被要回?另外對涉及房屋征地拆遷會如何處理?

解答：

你所說的房產(chǎn)拆遷情況涉及到兩方面，一個是你們之間的合同是否有效?另外就是拆遷怎么處理的問題。

首先回答第一個問題，你屬于城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋使用多年后，出賣方索要該房屋，需要到法院起訴，一旦起訴到法院農(nóng)村房屋買賣合同會被認定為無效。

但出賣方應(yīng)當承擔因此給你帶來的相應(yīng)的經(jīng)濟損失，也就是說，為平衡買賣雙方利益，法院通常會委托評估機構(gòu)對房屋現(xiàn)價值以及房屋所在土地的區(qū)位補償價同時作出評估。對房屋已經(jīng)增值的部分，由出賣人對購房人進行相應(yīng)賠償，也就是對你作出賠償。對于你支付的購房款適當考慮與你應(yīng)當支付的房屋使用費進行折抵，如有余額，由出賣人予以返還，對于區(qū)位補償價部分，一般按照出賣人承擔主要責任、購房人承擔次要責任的原則，由出賣人對你進行賠償。同時在合同無效后果的處理上，法院往往會顧及合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及你因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，對于購房人你已經(jīng)裝修、翻建、擴建房屋的情況，對你的投入進行補償。在讓你返還、騰退房屋的同時，一般會為購房人你留出合理的騰退時間。當然由于具體案情不同，在個案的處理結(jié)果上必然會存在一定差異。

其次，對于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般遵守政府部門的處理與協(xié)商決定，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。

無效房屋買賣合同中房屋可視同折價轉(zhuǎn)讓于買受人，作為買受人的你雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，但仍可以享受依附于無效合同權(quán)責關(guān)系的債權(quán)性財產(chǎn)權(quán)利，同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時對買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對于房屋征地拆遷中價值轉(zhuǎn)換形式的拆遷安置利益，買受人享有一定的權(quán)利，主要包括：一是房屋作價款(一般是房屋重置價結(jié)合房屋成新情況)應(yīng)當歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府機相關(guān)用地部門一般會確認歸于出賣人，則現(xiàn)在出賣人應(yīng)當以其中的一部分作為對買受人因無效合同所致安置利益損失的賠償。法院在審理過程中通常會綜合考慮公平誠信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買賣合同無效的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，所作的處理不同。如果安置利益為經(jīng)濟補償，則由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中的一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則按安置放市場價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則由出賣人給買受人適當居住利益損失的補償。