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寧波
夫妻一方擅自出賣共同共有的房屋如何維權
隨著《物權法》的出臺、善意取得制度在法律上的真正確立，對于此類糾紛的處理，應該說已基本達成共識，沒有太大的爭議。問題的焦點在于，當夫妻一方擅自處分的房屋屬于家庭唯一居住用房時，應當優(yōu)先保護誰的利益?
有的專家建議規(guī)定除外情形，即房屋屬于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主張，會出現(xiàn)另一方無家可歸的情況。從公開征求意見反饋的情況來看，多數意見認為，征求意見稿中的除外條款實際上否定了《物權法》第一百零六條的規(guī)定，原則上這種例外條款不應允許。
如果善意第三人付出家庭全部積蓄購入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之間的利益?另“居住需要”也未區(qū)分普通型居住需要和豪華型居住需要。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住用房，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！蓖瑫r第七條還規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！奔热幻袷聢?zhí)行程序中已經有明確的規(guī)定，對于唯一住房不予執(zhí)行，顯然考慮到了生存權、居住問題，沒必要在婚姻法解釋中再專門規(guī)定;在房價高漲的現(xiàn)實情況下，擔心這個條款可能會被賣房反悔的人利用，不利于保護交易安全和善意第三人的合法權益。
《婚姻法司法解釋(三)》第十一條采納了多數人意見，根據《物權法》第一百零六條精神作出了相應規(guī)定，既符合民法善意取得制度的要求，同時又規(guī)定人民法院對另一方賠償損失的請求予以支持，體現(xiàn)了兼顧配偶權利保護和保障交易安全、保護善意第三人利益的現(xiàn)代法制精神。
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