隨著離婚率及房產(chǎn)私有化程度的提高，作為最主要的夫妻共同財產(chǎn)的房產(chǎn)的分割就成了離婚案件中極其重要的法律問題，特別是婚前按揭的房產(chǎn)如何分割在理論界和司法實踐中都產(chǎn)生了一定的爭議。

在司法實踐中，通常的做法一般有兩種：第一種，認(rèn)為按揭的房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，但一方婚前已付部分屬于其個人的財產(chǎn)，應(yīng)由夫妻另一方彌補(bǔ)之;第二種做法認(rèn)為，按揭的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于夫妻雙方中的買方，后以夫妻共同財產(chǎn)還“按揭”，買方應(yīng)當(dāng)彌補(bǔ)夫妻共同財產(chǎn)。

筆者認(rèn)為：以上兩種做法都有失偏頗。要正確處理婚前按揭的房產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)了解按揭的含義，并歸入到一定的法律關(guān)系當(dāng)中加以分析。

“按揭”一詞是英文“mortgage”(抵押)的音譯，先見于港、澳、臺地區(qū)。80年代末以來，逐漸見于我國大陸。香港地區(qū)的“按揭”分廣義和狹義兩種，大陸目前僅是狹義的按揭。其含義是，購房者把所購房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得貸款支付房款的行為。在實踐中還存在期房按揭的情況，其含義是房產(chǎn)賣方(開發(fā)商)通過協(xié)議將買方對期房的期權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，并取得貸款的行為。

很顯然，“按揭”所對應(yīng)的法律含義是抵押貸款。根據(jù)“按揭”在實踐中的不同又分為兩種情況：一種是房產(chǎn)抵押，在辦理“按揭”過程中，買方已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證。另一種是期房抵押，即在辦理“抵押”時，買方并未取得房產(chǎn)證，買方要購買的房產(chǎn)甚至還沒有產(chǎn)生，其所購買的只是一種期權(quán)。

了解了“按揭”的含義和實踐中的反映，對如何分割婚前按揭的房產(chǎn)就很簡單了。如果夫妻一方在婚前按揭的房產(chǎn)在結(jié)婚登記時已取得產(chǎn)權(quán)證，那么在法律上的含義就是夫妻一方在婚前已擁有此房產(chǎn)的所有權(quán)，但是其婚前有欠銀行的個人債務(wù)(按揭貸款)。如夫妻雙方在婚后共同還“按揭”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，歸還“按揭”的款項屬于夫妻共同財產(chǎn)，房產(chǎn)所有人應(yīng)當(dāng)歸還給夫妻雙方加以分割;如果夫妻一方在婚前按揭的房產(chǎn)在結(jié)婚登記時尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，那么根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，婚后取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。也即房產(chǎn)屬于夫妻共同所有。但是，夫妻雙方中的買方已在婚前支付了一部分的購房款，此款屬于其個人的債權(quán)，應(yīng)當(dāng)首先用夫妻共同財產(chǎn)來予以彌補(bǔ)。房產(chǎn)剩余部分的價值屬于夫妻共同財產(chǎn)，可依法予以分割。

在離婚訴訟的房產(chǎn)分割中，還應(yīng)當(dāng)注意：按《<婚姻法>解釋二》第11條之解釋，“一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益”也屬于共同財產(chǎn)。這涉及到一個問題：夫妻一方已有足夠的或者多處房產(chǎn)的情況下，在婚前所購房產(chǎn)在婚后處理，其超出原來支出的增值部分就又可能作為“一方的個人財產(chǎn)投資取得的收益”加以分割。