一、商品房屋分割問(wèn)題

由于城市居民生活水平提高及城市房屋價(jià)格較大幅度的增長(zhǎng)，離婚案件中的住房已成為當(dāng)事人訴爭(zhēng)的焦點(diǎn)。另外貸款購(gòu)買商品房的公民，已在購(gòu)房者中占有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，這些都使住房成為共同財(cái)產(chǎn)中的主要財(cái)產(chǎn)，因而如何公平公正的解決婚姻住房問(wèn)題以及如何做到使當(dāng)事人對(duì)法院的判決心服口服，是每一個(gè)審判人員都面臨的新挑戰(zhàn)。雖然《婚姻法》已對(duì)離婚住房分割問(wèn)題做出相關(guān)規(guī)定，但實(shí)踐中在某些具體問(wèn)題上，認(rèn)識(shí)及裁量尺度上仍難以做到標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，下面就離婚案件中的住房分割問(wèn)題談一下自己的觀點(diǎn)。

1、婚前購(gòu)房婚后還貸款的房產(chǎn)分割

當(dāng)事人一方婚前支付首付款且部分還貸，該房產(chǎn)應(yīng)屬婚前財(cái)產(chǎn)。但有的是雙方在婚前共同集資或一方父母添資共同購(gòu)買，而購(gòu)房合同寫在一人名下，在確定是否是共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的舉證責(zé)任，證據(jù)不充分的，一般不予支持。從婚姻關(guān)系確立之日起所購(gòu)房產(chǎn)，無(wú)論雙方誰(shuí)還貸款都應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但雙方如已分居較長(zhǎng)時(shí)間，并且在分居時(shí)間內(nèi)有證據(jù)證明經(jīng)濟(jì)各自獨(dú)立的情況下，應(yīng)根據(jù)具體案情做出判斷，此類情況一般從嚴(yán)掌握。

2、父母出資購(gòu)房但為了還貸款方便，產(chǎn)權(quán)寫在一方當(dāng)事人名下

買房由一方父母出資，但為了還貸款方便，以一方當(dāng)事人作為房屋的產(chǎn)權(quán)人訂立購(gòu)房合同，這種現(xiàn)象目前在離婚案件中較為多見(jiàn)。對(duì)此既要考慮住房合同的合法性，又要考慮案件的客觀實(shí)際。對(duì)父母出資為子女購(gòu)房的問(wèn)題婚姻法解釋已做了明確規(guī)定，審判實(shí)踐中應(yīng)該嚴(yán)格按照解釋規(guī)定執(zhí)行。但有的情況是父母居住的房屋也寫在了子女名下，而且以子女名義還貸;有的是父母與子女共同居住在一套子女名下面積較大的商品房?jī)?nèi)，對(duì)此套用婚姻法解釋顯然不妥。應(yīng)從離婚雙方的實(shí)際收入、結(jié)婚時(shí)間長(zhǎng)短綜合分析。如果離婚當(dāng)事人收入頗豐而父母退休工資微薄，顯然存在子女購(gòu)房父母居住的可能，反之子女工作時(shí)間不長(zhǎng)，父母工資收入較高，子女沒(méi)有購(gòu)房能力，則不能認(rèn)定為離婚夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)兩代同居一套住房的情況，原則上應(yīng)視為父母為子女購(gòu)房，但應(yīng)在評(píng)估后用房屋總價(jià)格減去父母居住房屋價(jià)格及升值價(jià)格，再按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，這樣較為公平。

3、房屋升值的認(rèn)定與分割

近幾年房屋升值較大，許多房屋的升值額甚至超過(guò)了當(dāng)初的購(gòu)房?jī)r(jià)格，這也是造成離婚雙方當(dāng)事人房屋爭(zhēng)執(zhí)加劇的一個(gè)因素。例：某夫妻婚后用20萬(wàn)元購(gòu)買了商品房一套，首付款7萬(wàn)元，貸款13萬(wàn)元，已還貸3萬(wàn)元，雙方離婚時(shí)經(jīng)法院委托有關(guān)部門評(píng)估，該房屋現(xiàn)值40萬(wàn)元。法院認(rèn)為首付款7萬(wàn)元和已還款3萬(wàn)元為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，每人5萬(wàn)元，升值20萬(wàn)元仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn)每人10萬(wàn)元，這樣占有房屋的一方應(yīng)給對(duì)方15萬(wàn)元房屋補(bǔ)償。這實(shí)際上是一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算公式，如果該商品房中包含有一方父母的資金或住房投入，且雙方均已認(rèn)可，還應(yīng)將該投入及相應(yīng)的升值比例計(jì)算在內(nèi)。

4、商品房產(chǎn)權(quán)人是父母及未成年子女，對(duì)此是否認(rèn)定為父母對(duì)子女的贈(zèng)與行為

審判實(shí)踐中，常出現(xiàn)房屋所有人是夫妻及沒(méi)有民事行為能力的子女。分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，撫育子女的一方主張?jiān)撔袨槭琴?zèng)與行為，子女理應(yīng)享有一份住房份額，該份額由撫養(yǎng)人代為監(jiān)護(hù)管理。另一方則主張房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)寫在子女名下是為了規(guī)避某些法律規(guī)定或購(gòu)房時(shí)隨便一寫，根本不存在贈(zèng)與問(wèn)題，由于子女份額涉及幾萬(wàn)元或十幾萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)數(shù)額，雙方爭(zhēng)執(zhí)較激烈?！逗贤ā返谝话侔耸鍡l規(guī)定“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同”第一百八十六條第一款規(guī)定“贈(zèng)與人在贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與”。從以上法律規(guī)定可以看出，贈(zèng)與合同的成立要件首先是贈(zèng)與人要有明確的意思表示，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與，其次是贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移。夫妻購(gòu)買商品房雖寫在三人名下，但贈(zèng)與人之一并沒(méi)有明確的意思表示，且受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移。退一步講，受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移前，贈(zèng)與人是可以撤銷贈(zèng)與合同的。所以商品房的購(gòu)房合同上即使是父母及未成年子女的名子，也不應(yīng)認(rèn)定父母對(duì)子女有贈(zèng)與行為。