繼承房產如何過戶

薛某死亡，留有遺產兩套房，立有遺囑分給兒子薛-大和薛二一人一套?，F(xiàn)薛-大和薛二對遺產分割沒有異議，想各自將房屋更改為自己的名字，請問律師如何辦理?

律師：在司法實踐中，房產部門在辦理繼承或遺贈房屋產權登記過程中，除非當事人持有經過公證的遺囑，否則通常會要求當事人辦理繼承權公證，以確保法定繼承人或遺囑受益人對相關房屋擁有合法繼承權。所謂繼承權公證，是指根據(jù)當事人的申請，公證機關根據(jù)法定繼承權、遺囑繼承權和協(xié)議繼承權等國家法律法規(guī)所承認的繼承權，對繼承死者生前私有財產者，進行身份確定、材料核實，已確定繼承活動真實、合法、并出具繼承公證書的法律行為。若遺囑生效后法定繼承人或遺囑受益人無法協(xié)商簽訂遺產分割協(xié)議并辦理遺囑繼承權公證的，或者對遺囑內容有爭議的，房產部門則不予辦理產權登記，告知當事人可以向人民法院提起訴訟。房地產管理部門根據(jù)判決辦理房產所有權轉移登記手續(xù)。

不得查封的財產須同時具備三個條件

原告張某訴被告沈某民間借貸糾紛一案中，原告張某于2014年5月13日提出了財產保全申請，要求查封沈某的房產一套，并提供了擔保。另有梁某于2013年12月8日就與沈某簽訂了房屋買賣協(xié)議(被查封的那套房產)，并于2014年1月4日將全部房款付清，但由于種種原因一直沒有辦理房產變更登記，梁某問，如何能夠保護自己的合法權益?

律師：在本案中，梁某是張某與沈某民間借貸糾紛一案的案外人。最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有、但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?？梢?，人民法院不得查封的財產必須同時具備三個條

件，即第三人支付了全部價款、第三人實際占有了該財產、第三人沒有過錯。因此本案中，案外人梁某僅支付了全部價款尚未實際占有該財產，所以對于法院的查封不能提出異議。至于其與沈某之間的房屋買賣糾紛只能通過另訴解決。

商品房認購合同屬預約合同

劉某于去年看中了一套商品房，并與開發(fā)商簽訂了認購合同并交付了定金，現(xiàn)開發(fā)商因為相關部門竣工驗收不合格無法辦理備案證明，劉某咨詢，該認購合同的效力以及能獲得怎樣的賠償?

律師：認購合同是獨立的合同，是出賣人與買受人為約定將來訂立商品房買賣合同而簽訂的合同，應屬于商品房買賣合同的預約合同。如果認購合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人已經按照約定收受購房款的，該認購合同應當認定為商品房買賣合同。

當事人在認購合同中約定定金，用以擔保將來簽訂商品房買賣合同的，該定金為商品房買賣合同的立約定金。當事人一方違反認購合同約定，導致商品房買賣合同未能訂立的，應按照定金雙倍罰則承擔責任。如當事人雙方均無違約行為，只是就商品房買賣合同具體條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責于當事人雙方的事由，例如房貸或限購政策的調整，導致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當事人應當返還定金。

交強險理賠數(shù)額按各傷者損失比例分配

杜某遭遇了一起連環(huán)撞車交通事故，該交通事故有多名受害者，這些受害者傷勢有輕有重，不能同時在同一法院起訴，導致交強險賠償限額分配遇到困難，杜某問，這種情況應當怎么辦?

律師：最高人民法院《關于審理道路交通事故損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，同一交通事故的多個被侵權人同時起訴的，人民法院應當按照各被侵權人的損失比例確定交強險的理賠數(shù)額。因此，如果多個侵權人分別向同一法院提起訴訟，會合并審理。如果多個被侵權

人未同時提起訴訟，法院會通知未提起訴訟的其他被侵權人參加訴訟;如果其他被侵權人治療尚未終結，無法確定損失數(shù)額的，可以中止案件審理，或適當預留交強險理賠份額;如果其他被侵權人明確表示放棄權利、堅持不起訴，或者無法查明、無法通知其他受害人參加訴訟的，可不再為其預留交強險理賠份額。

殘疾輔助器具費及年限有詳規(guī)

2010年，劉姓14歲的孩子誤摸了散落在田間的高壓電線受傷，經過治療后不得不截肢，當時電力部門賠償了醫(yī)療費、殘疾賠償金等。但現(xiàn)在孩子長大了需要配置假肢，問殘疾輔助器具費用是如何確定的?其最長賠償年限如何確定?

律師：按照最高人民法院的相關規(guī)定，殘疾輔助器具費按照普通適用

器具的合理費用標準計算。傷情有特殊需要的，可以參照輔助器具配制機構的意見確定相應的合理費用標準。輔助器具的更換周期和賠償期限參照配制機構的意見確定。

殘疾輔助器具費的最長給付年限沒有明文規(guī)定，但司法實踐中會參照殘疾賠償金給付年限計算，即一般按二十年計算，但六十周歲以上的，年齡每增加一歲減少一年;七十五周歲以上的，按五年計算。

私自轉讓農村集體土地無效

王某是一名村民，村里有閑置土地五十畝，村支書沒有召開任何村民大會或村民代表大會就將該土地轉讓給了一家化肥加工廠作場地。王某問，村支書與化肥廠簽訂的土地承包合同是否有效?損失如何處理?

律師：《農村集體土地承包法》44

條和48條的規(guī)定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協(xié)商的方式承包。發(fā)包方將農村土地發(fā)包給集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，應當對承包方的資信情況和經營能力進行審查后，再簽訂承包合同。

因此，村集體向本集體經濟組織以外的單位或個人發(fā)包土地，應當事先經村民民主議定程序通過。未經村民民主議定程序通過的，應當認定發(fā)包、承包合同無效。認定合同無效后，村集體有權要求承包人返還土地。因合同無效造成的經濟損失，應由過錯方承擔相應的賠償責任。

非法集資受害者應通過刑事訴訟維權

高某是非法吸收公眾存款案的受害人，高某問，在未經刑事追繳或追繳額不足以彌補實際損失的情況下，是否可以提起民事訴訟?

律師：最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國刑事訴訟法〉的解釋》第139條規(guī)定，“被告人非法占有、處置被害人財產的，應當依法予以追繳或責令退賠。被害人提起附帶民事訴訟的，人民法院不予受理。追繳、退賠情況，可以作為量刑情節(jié)考慮?！眳⒄找陨弦?guī)定，我們認為被告人非法占有、處置被害人財產的侵財類犯罪，被害人的經濟損失應當通過刑事訴訟程序中的追繳、退賠來解決，不能或不能全部追繳、退賠的情況作為量刑情節(jié)使用。被害人提起刑事附帶民事訴訟的，人民法院不予受理;另行提起民事訴訟的，人民法院不予受理。

離婚房產之爭法院有說法

高某與王某系夫妻關系，現(xiàn)已分居三年，高某和王某均有離婚的意思，但就是對雙方名下的一套房子爭執(zhí)不下，現(xiàn)已訴至法院。高某問，在離婚時夫妻雙方都想要房子怎么辦?

律師：房子是生存最基本的生活資料，如果雙方都想要房子，法院一般會考慮到以下因素判決：(1)孩子歸誰

撫養(yǎng)，房子判歸誰的可能性會較大;(2)如另一方有婚姻法四十六條規(guī)定的四種惡習，即有重婚、同居、暴力、遺棄或其他重大過錯的情形，考慮無過錯方的利益，法院會酌情考慮無過錯方的權益;(3)如果雙方條件相同，又沒有孩子，法院會采用競價方式解決房屋歸屬，即把房屋判給出價最高的一方，另一方拿取折價款。

雙重勞動關系不合法

沈某工作的印刷廠瀕臨破產，已經很久不開工，也不發(fā)工人工資了，也沒有對工人有什么說法。沈某就另找了一份看大門的工作，但新單位也一直沒有跟沈某簽訂勞動合同，也沒有給沈某上五險一金。沈某想請問自己這種存在雙重勞動關系的勞動者，新的用人單位未簽勞動合同是否應向勞動者支付雙倍工資差額?新用人單位如果隨意解除勞動關系是否要支付賠償金?

律師：《勞動合同法》第三十九條規(guī)定，勞動者同時與其他用人單位建立勞動關系，對完成本單位工作任務造成嚴重影響，或者經用人單位提出拒不改正的，用人單位可以解除勞動合同。第九十條規(guī)定，勞動者違反本法規(guī)定解除勞動合同，或者違反勞動合同中約定的保密義務或者競業(yè)限制，給用人單位造成損失的，應當承擔賠償責任。第九十一條規(guī)定，用人單位招用與其他用人單位尚未解除或終止勞動合同的勞動者，給其他用人單位造成損失的，應當承擔連帶賠償責任?！?a href='http://www.shkps.cn/sifajieshi/46.html' target='_blank' data-horse>勞動爭議司法解釋三》第八條規(guī)定，企業(yè)停薪留職人員，未達到法定退休年齡的內退人員、下崗待崗人員以及企業(yè)經營性停產放長假人員，因與新的用人單位發(fā)生用工爭議，依法提起訴訟的，應按勞動關系處理。因此，我們認為勞動者在未解除原勞動合同的情況下與新的用人單位建立勞動關系，或者用人單位招用與其他用人單位尚未解除或終止勞動合同的勞動者，均系違反勞動合同法的違法行為。新的用人單位解除后順位勞動關系，亦不應承擔相應的法律責任，或者勞動者符合《勞動爭議司法解釋三》第八條規(guī)定的四種情形的話，則后順位勞動合同的用人單位應當承擔相應的法律責任。

繼承房產如何過戶

薛某死亡，留有遺產兩套房，立有遺囑分給兒子薛-大和薛二一人一套?，F(xiàn)薛-大和薛二對遺產分割沒有異議，想各自將房屋更改為自己的名字，請問律師如何辦理?

律師：在司法實踐中，房產部門在辦理繼承或遺贈房屋產權登記過程中，除非當事人持有經過公證的遺囑，否則通常會要求當事人辦理繼承權公證，以確保法定繼承人或遺囑受益人對相關房屋擁有合法繼承權。所謂繼承權公證，是指根據(jù)當事人的申請，公證機關根據(jù)法定繼承權、遺囑繼承權和協(xié)議繼承權等國家法律法規(guī)所承認的繼承權，對繼承死者生前私有財產者，進行身份確定、材料核實，已確定繼承活動真實、合法、并出具繼承公證書的法律行為。若遺囑生效后法定繼承人或遺囑受益人無法協(xié)商簽訂遺產分割協(xié)議并辦理遺囑繼承權公證的，或者對遺囑內容有爭議的，房產部門則不予辦理產權登記，告知當事人可以向人民法院提起訴訟。房地產管理部門根據(jù)判決辦理房產所有權轉移登記手續(xù)。

不得查封的財產須同時具備三個條件

原告張某訴被告沈某民間借貸糾紛一案中，原告張某于2014年5月13日提出了財產保全申請，要求查封沈某的房產一套，并提供了擔保。另有梁某于2013年12月8日就與沈某簽訂了房屋買賣協(xié)議(被查封的那套房產)，并于2014年1月4日將全部房款付清，但由于種種原因一直沒有辦理房產變更登記，梁某問，如何能夠保護自己的合法權益?

律師：在本案中，梁某是張某與沈某民間借貸糾紛一案的案外人。最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有、但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。可見，人民法院不得查封的財產必須同時具備三個條

件，即第三人支付了全部價款、第三人實際占有了該財產、第三人沒有過錯。因此本案中，案外人梁某僅支付了全部價款尚未實際占有該財產，所以對于法院的查封不能提出異議。至于其與沈某之間的房屋買賣糾紛只能通過另訴解決。

商品房認購合同屬預約合同

劉某于去年看中了一套商品房，并與開發(fā)商簽訂了認購合同并交付了定金，現(xiàn)開發(fā)商因為相關部門竣工驗收不合格無法辦理備案證明，劉某咨詢，該認購合同的效力以及能獲得怎樣的賠償?

律師：認購合同是獨立的合同，是出賣人與買受人為約定將來訂立商品房買賣合同而簽訂的合同，應屬于商品房買賣合同的預約合同。如果認購合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人已經按照約定收受購房款的，該認購合同應當認定為商品房買賣合同。

當事人在認購合同中約定定金，用以擔保將來簽訂商品房買賣合同的，該定金為商品房買賣合同的立約定金。當事人一方違反認購合同約定，導致商品房買賣合同未能訂立的，應按照定金雙倍罰則承擔責任。如當事人雙方均無違約行為，只是就商品房買賣合同具體條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責于當事人雙方的事由，例如房貸或限購政策的調整，導致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當事人應當返還定金。

交強險理賠數(shù)額按各傷者損失比例分配

杜某遭遇了一起連環(huán)撞車交通事故，該交通事故有多名受害者，這些受害者傷勢有輕有重，不能同時在同一法院起訴，導致交強險賠償限額分配遇到困難，杜某問，這種情況應當怎么辦?

律師：最高人民法院《關于審理道路交通事故損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，同一交通事故的多個被侵權人同時起訴的，人民法院應當按照各被侵權人的損失比例確定交強險的理賠數(shù)額。因此，如果多個侵權人分別向同一法院提起訴訟，會合并審理。如果多個被侵權

人未同時提起訴訟，法院會通知未提起訴訟的其他被侵權人參加訴訟;如果其他被侵權人治療尚未終結，無法確定損失數(shù)額的，可以中止案件審理，或適當預留交強險理賠份額;如果其他被侵權人明確表示放棄權利、堅持不起訴，或者無法查明、無法通知其他受害人參加訴訟的，可不再為其預留交強險理賠份額。

殘疾輔助器具費及年限有詳規(guī)

2010年，劉姓14歲的孩子誤摸了散落在田間的高壓電線受傷，經過治療后不得不截肢，當時電力部門賠償了醫(yī)療費、殘疾賠償金等。但現(xiàn)在孩子長大了需要配置假肢，問殘疾輔助器具費用是如何確定的?其最長賠償年限如何確定?

律師：按照最高人民法院的相關規(guī)定，殘疾輔助器具費按照普通適用

器具的合理費用標準計算。傷情有特殊需要的，可以參照輔助器具配制機構的意見確定相應的合理費用標準。輔助器具的更換周期和賠償期限參照配制機構的意見確定。

殘疾輔助器具費的最長給付年限沒有明文規(guī)定，但司法實踐中會參照殘疾賠償金給付年限計算，即一般按二十年計算，但六十周歲以上的，年齡每增加一歲減少一年;七十五周歲以上的，按五年計算。

私自轉讓農村集體土地無效

王某是一名村民，村里有閑置土地五十畝，村支書沒有召開任何村民大會或村民代表大會就將該土地轉讓給了一家化肥加工廠作場地。王某問，村支書與化肥廠簽訂的土地承包合同是否有效?損失如何處理?

律師：《農村集體土地承包法》44

條和48條的規(guī)定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協(xié)商的方式承包。發(fā)包方將農村土地發(fā)包給集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，應當對承包方的資信情況和經營能力進行審查后，再簽訂承包合同。

因此，村集體向本集體經濟組織以外的單位或個人發(fā)包土地，應當事先經村民民主議定程序通過。未經村民民主議定程序通過的，應當認定發(fā)包、承包合同無效。認定合同無效后，村集體有權要求承包人返還土地。因合同無效造成的經濟損失，應由過錯方承擔相應的賠償責任。

非法集資受害者應通過刑事訴訟維權

高某是非法吸收公眾存款案的受害人，高某問，在未經刑事追繳或追繳額不足以彌補實際損失的情況下，是否可以提起民事訴訟?

律師：最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國刑事訴訟法〉的解釋》第139條規(guī)定，“被告人非法占有、處置被害人財產的，應當依法予以追繳或責令退賠。被害人提起附帶民事訴訟的，人民法院不予受理。追繳、退賠情況，可以作為量刑情節(jié)考慮?！眳⒄找陨弦?guī)定，我們認為被告人非法占有、處置被害人財產的侵財類犯罪，被害人的經濟損失應當通過刑事訴訟程序中的追繳、退賠來解決，不能或不能全部追繳、退賠的情況作為量刑情節(jié)使用。被害人提起刑事附帶民事訴訟的，人民法院不予受理;另行提起民事訴訟的，人民法院不予受理。

離婚房產之爭法院有說法

高某與王某系夫妻關系，現(xiàn)已分居三年，高某和王某均有離婚的意思，但就是對雙方名下的一套房子爭執(zhí)不下，現(xiàn)已訴至法院。高某問，在離婚時夫妻雙方都想要房子怎么辦?

律師：房子是生存最基本的生活資料，如果雙方都想要房子，法院一般會考慮到以下因素判決：(1)孩子歸誰

撫養(yǎng)，房子判歸誰的可能性會較大;(2)如另一方有婚姻法四十六條規(guī)定的四種惡習，即有重婚、同居、暴力、遺棄或其他重大過錯的情形，考慮無過錯方的利益，法院會酌情考慮無過錯方的權益;(3)如果雙方條件相同，又沒有孩子，法院會采用競價方式解決房屋歸屬，即把房屋判給出價最高的一方，另一方拿取折價款。

雙重勞動關系不合法

沈某工作的印刷廠瀕臨破產，已經很久不開工，也不發(fā)工人工資了，也沒有對工人有什么說法。沈某就另找了一份看大門的工作，但新單位也一直沒有跟沈某簽訂勞動合同，也沒有給沈某上五險一金。沈某想請問自己這種存在雙重勞動關系的勞動者，新的用人單位未簽勞動合同是否應向勞動者支付雙倍工資差額?新用人單位如果隨意解除勞動關系是否要支付賠償金?

律師：《勞動合同法》第三十九條規(guī)定，勞動者同時與其他用人單位建立勞動關系，對完成本單位工作任務造成嚴重影響，或者經用人單位提出拒不改正的，用人單位可以解除勞動合同。第九十條規(guī)定，勞動者違反本法規(guī)定解除勞動合同，或者違反勞動合同中約定的保密義務或者競業(yè)限制，給用人單位造成損失的，應當承擔賠償責任。第九十一條規(guī)定，用人單位招用與其他用人單位尚未解除或終止勞動合同的勞動者，給其他用人單位造成損失的，應當承擔連帶賠償責任。《勞動爭議司法解釋三》第八條規(guī)定，企業(yè)停薪留職人員，未達到法定退休年齡的內退人員、下崗待崗人員以及企業(yè)經營性停產放長假人員，因與新的用人單位發(fā)生用工爭議，依法提起訴訟的，應按勞動關系處理。因此，我們認為勞動者在未解除原勞動合同的情況下與新的用人單位建立勞動關系，或者用人單位招用與其他用人單位尚未解除或終止勞動合同的勞動者，均系違反勞動合同法的違法行為。新的用人單位解除后順位勞動關系，亦不應承擔相應的法律責任，或者勞動者符合《勞動爭議司法解釋三》第八條規(guī)定的四種情形的話，則后順位勞動合同的用人單位應當承擔相應的法律責任。