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寧波
離婚后的房產(chǎn)如何分割
來源:
律霸小編整理
·
2025-12-11
·
246人看過
據(jù)統(tǒng)計，去年上海有三萬余對夫妻離婚。專家指出，這意味著有近四萬套的房屋要作離婚財產(chǎn)分割。對夫婦雙方來說，房屋是一筆大額財產(chǎn)。盡管誰都希望婚姻幸福美滿，但不完美的婚姻不可避免。因此，離婚后，房屋如何分割成為這些離異者關注的一個問題。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，離婚后房屋分割主要分為公房的分割和產(chǎn)權房的分割兩種。
公房的分割
公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產(chǎn)權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權問題。最高人民法院在
1996
年
2
月
5
日發(fā)布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規(guī)定。
（一）在夫妻結婚登記前，公房使用權已在一方名下，離婚時，另一方可否要求分割使用權？
對該問題，最高院的司法解釋采取了
“
具體情況，具體分析
”
的原則。筆者分析下來，以下九種情況，房產(chǎn)使用權應夫妻共同享有。
（
1
）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續(xù)
5
年以上的，離婚時，另一方有權要求分割公房權益。注意，這里一方取得的時間是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不論時間長短，另一方均有權要求分割公房權益。
（
2
）婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的，也就是說，雖然夫妻雙方結婚不到五年，但調到同一個單位的，另一方也可以要求分割公房權益。
（
3
）一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的，雖然公房所購時間為婚前，但由于婚后雙方共同還款，另一方也有權要求分割公房權益。當然，這里還有不清楚的地方，如婚后共同償還了多少錢，另一方才有權提出該要求，是一部分還是全部，司法解釋沒有規(guī)定，實踐中由法院根據(jù)案情酌情處理。
（
4
）婚后一方或雙方取得公房承租權的，無論誰是承租人，另一方均有權分割公房權益。
（
5
）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權的，雖然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權益就是兩個人共有的。
（
6
）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋。
（
7
）夫妻一方將其承租的本單位公房，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換公房的，也就是說，婚后調換的公房，使用權也是雙方共有的。
（
8
）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換公房的。
（
9
）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個彈性條款，法院有自由裁量權，當法院認為將公房承租權僅判給一方顯失公平，或有其他嚴重不妥的后果時，就可以根據(jù)該條酌情處理。
（二）公房使用權判給男方，還是判給女方呢？
根據(jù)最高院的司法解釋，結合實際業(yè)務經(jīng)驗，筆者認為，法院在該問題的處理上主要遵循以下原則。
（
1
）照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，將公房使用權判給帶孩子的一方，合情合理。此外，根據(jù)最高院的司法解釋，兩周歲以下的孩子，一般應判歸女方撫養(yǎng)。
（
2
）男女在同等條件下，照顧女方。這不是
“
女士優(yōu)先
”
的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據(jù)調查，目前離婚率高發(fā)的年齡段有三個：第一個階段是剛結婚兩年內，進了
“
圍城
”
，想出去；第二個階段是三十五歲左右，男方事業(yè)有成，有外遇，容易離婚；第三個階段是五十五到六十歲，覺得人生一世，也要瀟灑一回，容易出軌，導致離婚。特別在第二個階段，離婚率相當高。
（
3
）照顧殘疾或生活困難的一方。
（
4
）照顧無過錯一方。什么是
“
過錯
”
呢，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚。在實踐中，主要的情形是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質敗壞等。
（
5
）參考公房產(chǎn)權人（單位）的意見，決定判給男方或女方。
（三）公房使用權判給了一方，另一方能否取得補償？
（
1
）如果一方無權取得公房使用權，那么也就不存在補償問題。
（
2
）如果雙方均有權取得公房使用權，由于使用權最終只能判給一方，因此得房方應向未得房方進行適當補償。
（四）
“適當補償”
的標準如何界定？
對此，目前的法規(guī)尚無明確規(guī)定。就本市而言，公房若遇到拆遷，承租人最高可以獲得拆遷費
80
％的補償款。據(jù)此，筆者認為，可否參照拆遷，以獲得安置的一半作價補償給另一方。
（五）有
“部分產(chǎn)權”的公房，離婚時如何分割？
根據(jù)最高院最新的關于《婚姻法》的司法解釋（二）第二十一條的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權證后，再由任何一方另行向法院起訴。
私房的分割
在實踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當復雜。主要可分為以下幾種類型。
（一）夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權，離婚后房屋如何分割？
這是最簡單，也是最好處理的一種情形。
首先，明確產(chǎn)權，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是
50
萬元，首付
15
萬元，貸款
35
萬元，現(xiàn)值
60
萬元，未還貸款
30
萬元。夫妻可以分的部分就是，
60
萬元的現(xiàn)值減去
30
萬元貸款后的
30
萬元，每人可分得
15
萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方
15
萬元，得房方單獨償還剩余的本金及利息。
（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？
既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權要求分割。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定也是如此的。
（三）夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？
雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為夫妻共有財產(chǎn)。
（四）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？
該問題實際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權歸屬有無關系的問題。筆者認為，房產(chǎn)證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應當是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。畢竟，財產(chǎn)權益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結果而已。
（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？
根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：（
1
）購買福利性政策房屋；（
2
）購買商品房；（
3
）購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權直接判決。
（六）父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？
最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，（
1
）父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外；（
2
）父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。
在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
（七）房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？
比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將主動追加第三人，而是采取如下措施：（
1
）根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當事人另案起訴；（
2
）根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。
（八）婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？
在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償
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