小區(qū)地面上車位

1、小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設的車位

建筑區(qū)的范圍內(nèi)規(guī)劃的車位是歸開發(fā)商所有，意思就是在小區(qū)的建筑規(guī)劃設計時，就劃為車位的，這種車位是有產(chǎn)權的，沒有交易前十屬于開發(fā)商的。這種有產(chǎn)權的車位，是可以購買后單獨辦理產(chǎn)權的，所以這類的車位一般也是最貴的。

2、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位

物權法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”而《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條進一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位?！币虼?，屬于全體業(yè)主共有，這類車位，往往由物業(yè)公司對外出租獲取收益的，而無法買賣。

地下車位

1、人防工程的車位

利用人防工程改建的車位，產(chǎn)權是最不清晰的。主要因為人防工程不是公攤面積之內(nèi)，一般是開發(fā)商經(jīng)過有關部門審核同意后，將人防工程改建為地下停車位。

《人民防空法》第5條規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。所以認定這類車位的產(chǎn)權即“誰投資誰所有，，并且管理和維護人防工程的費用是由開發(fā)商或者小區(qū)業(yè)主承擔的，國家并不承擔?！?/p>

2、非人防工程地下車位

由于地下工程面積不計入建筑用地容積率。在這種情況下，地下工程面積就不分攤土地使用權的份額，也就沒有辦法單獨取得所有權。

但是，房管部門在核算時，對層高大于2.2米的地下室和半地下室計算全部建筑面積，可以單獨取得所有權。我國《物權法》對此就由明確規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”。因此，這部分地下車位可以作為單獨的、具有產(chǎn)權的車位而具有合法性，可以購買使用。但是層高低于2.2米的，便無法辦理產(chǎn)權，如果購買是存在較大法律風險的。

關于車位的問題，業(yè)主們只要記住，有產(chǎn)權的車位能夠買賣，也最放心，肯定也是最貴的;產(chǎn)權不清晰的，大多只能出租，一般由物業(yè)公司管理。