合同的效力如何房屋債務(wù)償還合同是指房屋貸款關(guān)系雙方在簽訂貸款合同后訂立的商品房買賣合同。其目的是在借款人到期無法償還貸款時(shí)，履行房屋買賣合同，借款人應(yīng)直接將房屋轉(zhuǎn)讓給貸款人以抵消貸款。在實(shí)踐中，此類案件中的絕大多數(shù)原告以履行銷售合同為基礎(chǔ)提起訴訟，但法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)，此類案件隱藏了銷售合同項(xiàng)下的真實(shí)貸款關(guān)系，簽訂銷售合同的當(dāng)事人實(shí)際上是用來為貸款合同提供擔(dān)保的。如何確定該房屋買賣合同的效力，在理論和司法實(shí)踐中都沒有統(tǒng)一的做法。本文首先將進(jìn)一步探討立法和司法實(shí)踐的初衷，根據(jù)《解釋》第24條對(duì)合同效力的理解，如果從指定代位權(quán)的角度并結(jié)合《民間借貸解釋》第24條來解釋合同的效力。第24條第1款第一句規(guī)定，如果案件是以擔(dān)保銷售合同提起的，則應(yīng)根據(jù)私人借貸關(guān)系進(jìn)行審理；第二款規(guī)定，不履行生效判決的，可以申請拍賣標(biāo)的物。因此，可以推斷，拍賣標(biāo)的不被視為一般責(zé)任財(cái)產(chǎn)，而是作為清償保留標(biāo)的的替代物。因此，從代位權(quán)保留的角度，結(jié)合司法解釋的規(guī)定，我們可以看到立法者對(duì)擔(dān)保買賣合同效力的潛在態(tài)度：雖然表上第1款規(guī)定應(yīng)按民間借貸案件處理，且銷售行為無效，第2款通過指明拍賣標(biāo)的，默許合同中約定的代位權(quán)保留行為有效。通過《民間借貸解釋》第24條的規(guī)定可以看出，立法者仍然尊重債權(quán)人與債務(wù)人之間的約定，體現(xiàn)意思自治原則，平衡當(dāng)事人之間的利益，這是一種折衷的選擇路徑。具體司法實(shí)踐中合同效力的認(rèn)定如果將此類案件的審理結(jié)果按時(shí)間劃分，在引入民間借貸司法解釋后，法院將按照民間借貸解釋第24條的規(guī)定進(jìn)行審理，避免認(rèn)定合同效力，那么相應(yīng)的司法判決文件中沒有提及合同的效力，法官就不會(huì)對(duì)效力問題做出自己的判斷。雖然《民間借貸司法解釋》的出臺(tái)為民間借貸合同與銷售合同的混用提供了具體的審判思路，但合同效力的確定這一法律問題一直需要盡快解決。在筆者閱讀了《民間借貸司法解釋》出臺(tái)前的案件司法文書的同時(shí)，來自全國各地的法官對(duì)此類合同效力的確定發(fā)表了意見?？偨Y(jié)法官的觀點(diǎn)也是全面理解合同效力的一個(gè)很好的參考。（1）確定抵押合同無效在判決書中，持有抵押合同無效的法官對(duì)確定合同效力有三種觀點(diǎn)：一是，法官認(rèn)定“這稱為買賣，但實(shí)際上是貸款的擔(dān)?！保裾J(rèn)買賣合同的效力，然后以貸款擔(dān)保中存在流動(dòng)性條款為由聲稱擔(dān)保無效；其次，首先否認(rèn)買賣合同的有效性，然后排除擔(dān)保中的無效流動(dòng)條款，并聲稱擔(dān)保因違反物權(quán)法定原則而無效；第三，首先否認(rèn)銷售合同的效力，然后排除擔(dān)保中的無效流動(dòng)條款，并強(qiáng)調(diào)“合同中某些條款的無效不影響其他有效部分的效力”，然后確認(rèn)雙方之間建立了非典型擔(dān)保關(guān)系，或者在確認(rèn)非典型擔(dān)保的同時(shí)消除其中包含的無效的流動(dòng)性條款。一般而言，筆者認(rèn)為履行有效合同是必要的和可能的，沒有真實(shí)意思表示的合同不能被視為有效合同。因此，與房屋簽訂“擔(dān)保買賣合同”以清償債務(wù)并不反映當(dāng)事人的真實(shí)意思，而是一種代位求償?shù)募s定，違反了《物權(quán)法》關(guān)于流動(dòng)性擔(dān)保條款的禁止性規(guī)定。如果合同被確認(rèn)為有效，它就突破了法定財(cái)產(chǎn)權(quán)原則，破壞了法律體系的完整性。因此，買賣合同中關(guān)于串通和虛偽的意思表示無效，但如果存在其他隱藏的法律行為，關(guān)于其他法律行為的規(guī)定應(yīng)適用（II）確定抵押合同有效一些法官認(rèn)為，設(shè)立銷售合同的這種擔(dān)保形式不違反合同法的強(qiáng)制性規(guī)定，這也不違反《物權(quán)法》第15條規(guī)定的區(qū)分因果行為和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的原則。這些法官更加重視合同自由原則在本案中的適用，尊重當(dāng)事人的意思自治，承認(rèn)該擔(dān)保合同的效力。同時(shí)，買賣行為是否公示以及公示方式不影響合同的效力。由此可見，法官承認(rèn)當(dāng)事人之間簽訂的買賣合同具有擔(dān)保功能，其目的也是為了保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通過對(duì)《民間借貸解釋》第24條的分析，對(duì)確定抵押合同效力的意見，可以看出，最高法院在處理此類案件時(shí)，并沒有像傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)讓擔(dān)保一樣，對(duì)抵押合同的效力做出明確的聲明。從最高人民法院對(duì)本條司法解釋的理解和適用來看，合同的效力既不是積極的，也不是消極的。只有當(dāng)借款人不履行有效判決確定的貨幣債務(wù)時(shí)，貸款人才不能直接取得擔(dān)保物的所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)申請拍賣該擔(dān)保物以償還債務(wù)，即本條一方面確認(rèn)擔(dān)保物的擔(dān)保效力，另一方面，筆者認(rèn)為，在確定抵押合同效力的過程中，法院將根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合原告和被告的意見，恢復(fù)事實(shí)，形成證據(jù)，使用邏輯推理和日常經(jīng)驗(yàn)法則。筆者認(rèn)為，用目的解釋法來確定合同的效力更為合適，因?yàn)楫?dāng)雙方簽訂房屋還債合同時(shí)，其民事行為是為了追求自身利益的最大化，而簽訂的買賣合同是為了保障原債權(quán)債務(wù)。逾期不償還債務(wù)的，合同是實(shí)現(xiàn)以貨抵債的中介。因此，法院應(yīng)當(dāng)承認(rèn)此類買賣合同的效力，尊重私法領(lǐng)域的意思自治。綜上所述，筆者認(rèn)為法官應(yīng)當(dāng)行使自由裁量權(quán)來確定合同的效力。雖然《合同法》沒有明確規(guī)定這類合同是典型合同，但許多規(guī)范性法律文件都間接規(guī)定了這類合同，并承認(rèn)了合同的效力。例如，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第五十七條承認(rèn)以物抵債的效力，在實(shí)施程序中，該法還明確規(guī)定以物抵債。對(duì)于此類合同的實(shí)現(xiàn)，價(jià)值可能會(huì)隨市場波動(dòng)，但只要貨物的價(jià)值在正常市場波動(dòng)的合理范圍內(nèi)，就可以確定雙方在達(dá)成協(xié)議時(shí)可以判斷未來的價(jià)格趨勢。如果存在明顯不合理的價(jià)格和明顯的不公平，可以根據(jù)合同的可撤銷性原則進(jìn)行處理，而不是直接確定合同無效。上述知識(shí)是小編對(duì)“抵押合同的效力是什么”問題的回答。至于抵押合同的效力，與傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)讓擔(dān)保一樣，它沒有明確規(guī)定，當(dāng)貸款人無法償還債務(wù)時(shí)，貸款人不能指示