1、 違法建筑的定義在我國相關(guān)法律法規(guī)中，對什么是違法建筑沒有明確的定義。嚴(yán)格從字面解釋，違反法律規(guī)定建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物可以稱為違法建筑。法律規(guī)定包括全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)，內(nèi)容包括規(guī)劃建設(shè)、土地管理、建筑設(shè)計與施工、室內(nèi)外裝飾裝修、消防等方面的規(guī)定，規(guī)劃、環(huán)保管理、文物保護(hù)、交通運輸?shù)榷鄠€方面，范圍非常廣。但從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，多數(shù)情況下的“違法建設(shè)”并不是泛指所有違反法律規(guī)定的建筑物，而是具體指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等建設(shè)工程建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物規(guī)劃審批程序，如未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的房屋、逾期未建的臨時建筑等；二是違法建筑租賃合同的有效性。1以違法建筑為標(biāo)的物的租賃合同，不因違法標(biāo)的物而視為無效?，F(xiàn)行法律沒有規(guī)定以違章建筑為標(biāo)的的租賃合同無效。雖然《商品房租賃管理辦法》第六條規(guī)定不得出租違法建筑，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》適用的有關(guān)規(guī)定，《辦法》屬于部門規(guī)章；“合同法施行后，人民法院確認(rèn)合同無效的，以全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以當(dāng)?shù)胤?、行政法?guī)為依據(jù)”。違反本辦法的，不直接導(dǎo)致租賃合同無效。法律對合同效力有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。如《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，房屋租賃合同標(biāo)的未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的建設(shè)項目、臨時建筑未經(jīng)批準(zhǔn)的或者按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)，超過期限的臨時建筑無效，但在一審?fù)徑Y(jié)束前未經(jīng)批準(zhǔn)的，可以采取分批程序救濟(jì)。最高人民法院2009年發(fā)布的《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人與承租人訂立的租賃合同，對未取得建造權(quán)的房屋無效工程規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)定建造的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但是，一審辯論未結(jié)束，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效?！薄５谌龡l規(guī)定：“未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。但是，在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。租賃期限超過臨時建筑使用年限的，超出部分無效。但在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期限有效。”

這一規(guī)定與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條至第六十六條所說的違法建設(shè)相對應(yīng)，即：，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門責(zé)令停止建設(shè)；尚不能采取糾正措施消除對規(guī)劃實施影響的，限期改正，處5%以上10%以下的罰款對不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒收實物或者違法所得，可以并處建設(shè)工程造價10%以下的罰款?！钡诹鍡l規(guī)定：“未依法取得《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或者未按照《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》的規(guī)定在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)，停止施工限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！?。第六十六條規(guī)定：“建設(shè)單位和個人有下列行為之一的，當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時建設(shè)工程造價一倍以下的罰款：（一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行臨時建設(shè)的；（2） 未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行臨時建設(shè)的；（三）超過批準(zhǔn)的期限不拆除臨時建筑物、構(gòu)筑物的?！?。對于法律沒有明確規(guī)定的違法建設(shè)租賃合同，應(yīng)當(dāng)依照合同法的規(guī)定確認(rèn)合同的效力。依法審查是否具備合同成立和生效的必要條件，是否符合合同法第五十二條規(guī)定的無效條件，全面認(rèn)定合同的效力。三是租賃合同認(rèn)定無效后，違法建筑的業(yè)主即出租人可以按照租金標(biāo)準(zhǔn)要求收取入住費。根據(jù)《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人要求按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付入住費的，人民法院一般予以支持，“合同雖然無效，但承租人在租賃期內(nèi)實際使用違法建筑的，應(yīng)當(dāng)對個人所有的財產(chǎn)支付相應(yīng)的占用使用費。

需要指出的是，根據(jù)《商品房租賃管理辦法》第二十一條規(guī)定，出租違法建筑的，由市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）部門責(zé)令限期改正，沒有違法所得的，處五千元以下的罰款；有違法所得的，可以處違法所得一倍以上三倍以下三萬元以下的罰款。你知道嗎