關(guān)于違法建筑合同的有效期，某公司（甲方）與被告人羅某（乙方）簽訂了《門面租賃合同》，約定甲方租賃位于該公司大門左側(cè)的10號門面房3間，建筑面積66平方米，致被告人羅某，租金8萬元/年，定金1萬元。合同簽訂后，原告將房屋交付被告羅某，被告羅某支付公司租金8萬元，并支付定金1萬元。同時查明，原告租用的門面房是原告建造的，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和合法的建設(shè)手續(xù)，也未辦理房屋權(quán)屬登記?，F(xiàn)原告請求人民法院判決被告羅某歸還出租門面。因租賃門面未辦理相關(guān)施工手續(xù)，合同無效，被告按無效合同要求返還租賃門面。庭審中，被告辯稱，根據(jù)租賃合同約定，合同期滿后，被告有優(yōu)先租賃權(quán)。被告要求繼續(xù)租賃，但原告堅持要騰出房屋，拒絕支付租金，這侵犯了被告的優(yōu)先租賃權(quán)。另外，原告要求賠償損失，因為除租金外沒有其他損失，故不應(yīng)賠償。通過本案的審理，本案雙方爭議的焦點是租賃房屋的標(biāo)的物是否為違法建設(shè)，違法建設(shè)房屋的租賃合同是否有效。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，在城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。本案中，原告租賃的房屋未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于違法建設(shè)。原告與被告羅某簽訂的房屋租賃合同無效。經(jīng)法院解釋，原告認(rèn)為門面租賃合同無效，請求被告返還租賃房屋。原告與被告之間的租賃合同無效，根據(jù)合同法的規(guī)定，因合同無效取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。因此，原告要求被告歸還租賃門面，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。由于被告已就租賃合同無效造成的損失向法院提起訴訟，本案不處理被告的損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，判決如下：1。原告某公司與被告羅某于某年某日簽訂的門面租賃合同無效。2、 被告羅某在判決生效后30日內(nèi)將租賃的某地門面騰空給原告a公司。

本判決書送達后，被告人應(yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)提出上訴。二審后，中級人民法院認(rèn)為，事實清楚，適用法律正確。這一判決得到維持，現(xiàn)已生效。

[律師點評]

一般來說，違法建筑是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物，包括違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

違法建筑涉及的合同有租賃合同、買賣合同和抵押合同三種，違法建筑合同大多無效，但不能適用于各類合同。這三類合同失效的直接原因不一致，細節(jié)也很專業(yè)。根據(jù)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，在不動產(chǎn)登記簿記載時生效?！段餀?quán)法》第一百八十四條第四款規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明確或者有爭議的財產(chǎn)，不得抵押。因此，不反對違法建筑抵押不能登記，從而不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。然而，抵押合同本身是否有效？對此，筆者認(rèn)為抵押合同應(yīng)當(dāng)無效。至于《最高人民法院擔(dān)保法解釋》第四十八條，規(guī)定“違法違規(guī)建筑抵押權(quán)經(jīng)法定程序確認(rèn)的，抵押權(quán)無效”，應(yīng)指合同無效，而不是抵押權(quán)不成立。需要指出的是，債權(quán)合同往往在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，很少影響第三人的利益。因此，如果抵押合同當(dāng)事人請求人民法院確認(rèn)抵押合同的效力，并且在一審法院辯論結(jié)束前將違法建筑更正為合法建筑的，抵押合同視為有效。但在本案中，由于抵押物未登記，不具有生物權(quán)利效力，抵押物只能作為抵押人的普通財產(chǎn)，承擔(dān)清償普通債務(wù)的責(zé)任。二是以違法建筑為標(biāo)的物的買賣合同無效。

依據(jù)：違法建筑是不被承認(rèn)的事實房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓不受法律保護，以違法建筑為標(biāo)的的買賣合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效。無效合同的處理原則以《合同法》第58條的原則為基礎(chǔ)?！焙贤瑹o效或者解除后，應(yīng)當(dāng)返還合同取得的財產(chǎn)；無法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任?！?。

需要注意的是，“違法建筑”在庭審辯論結(jié)束前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，整改為合法建設(shè)，買賣合同應(yīng)視為有效。三是以違法建設(shè)為標(biāo)的物的租賃合同無效。最高人民法院《房屋租賃合同解釋》第二條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)定建造的房屋，出租人與承租人簽訂的租賃合同無效規(guī)劃許可證。但是，一審辯論未結(jié)束，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效?！薄Ｄ阒绬?/p>