一、什么是商鋪返租

商鋪售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋為:售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協(xié)議,并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式,總的來說購買者將是“一分投入,十分回報”。

二、購即返租合同無效的后果

夏某等57戶業(yè)主購買開發(fā)商的商品房，交付房款，取得產(chǎn)權(quán)證后，交與開發(fā)公司經(jīng)營并簽訂《商鋪委托經(jīng)營及利潤分配合同》，每月領(lǐng)取經(jīng)營利潤。仲裁裁決認(rèn)定合同“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”而無效，相互返還財產(chǎn)。業(yè)主申請執(zhí)行，開發(fā)公司提出不予執(zhí)行的申請。

法院判決：購即返租合同無效，開發(fā)商將涉及非法集資

經(jīng)審理查明業(yè)主與當(dāng)事人之間簽訂的的商品房買賣與返租實(shí)際是售后包租形式的非法集資。根據(jù)《合同法》(1999年10月1日)第52條：“有下列情形之一的，合同無效》.....(三)以合法形式掩蓋非法目的的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！钡?8條：“合同無效或者被撤銷后，因該取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”最高人民法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2011年1月4日?法釋[2010]18號)第2條：“實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：(一)不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的.....”

業(yè)主與當(dāng)事人之間的商品房買賣與返租實(shí)際是售后包租形式的非法集資，兩者簽訂的合同無效。售后包租是開發(fā)公司一家售后包租，也可以是開發(fā)公司通過第三方售后包租，本案中雖然開發(fā)公司后來將利潤分配合同的乙方改為第三方，但并不影響其售后包租的性質(zhì)，其后果應(yīng)由開發(fā)公司承擔(dān)。但是他們的行為行為違反了國家工商局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條和建設(shè)部相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，擾亂了金融秩序、社會管理秩序，給社會造成了極大的不穩(wěn)定，是國家禁止的行為。所以無效合同的處理本應(yīng)是雙方相互返還財產(chǎn)，沒收非法所得、損失各自承擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售、變相返本銷售的方式銷售商品房，或采取售后包租、變相包租、變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，所簽銷售合同因系“以合法形式掩蓋非法目的”、損害社會公共利益而無效，這種行為具有違法性依法確認(rèn)合同無效，會涉及“非法集資”。

綜上所述我們可以清楚知道，返租出現(xiàn)在商品房出售給投資者的情況居多，如果簽訂的返租合同無效，那么根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商將涉及非法集資。這種行為具有違法性依法確認(rèn)合同無效，如果您還有其他不清楚的地方需要找律師咨詢，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。

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