根據(jù)我國《合同法》第142條規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)第十一條第二款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)”。該《解釋》第十一條第一款還規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼?，買賣房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付前由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)。對風(fēng)險隨交付轉(zhuǎn)移規(guī)則，只要法律沒有特殊規(guī)定或者當(dāng)事人無特別約定，都應(yīng)適用這一原則。

在司法實踐中，準確理解以交付作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標準還需注意：

第一，對風(fēng)險轉(zhuǎn)移的適用，須以法律沒有另外的規(guī)定或者當(dāng)事人沒有另外的約定為前提。

第二，交付必須是基于有效買賣合同的履行行為。如果在訂立買賣合同時，買受人已經(jīng)占用標的物，應(yīng)視為交付。

第三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移作為轉(zhuǎn)移占有的交付而完成，至于買受人是否認可出賣人的履行或者是否承認標的物的品質(zhì)，則無須涉及。

第四，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是獨立發(fā)生的，與所有權(quán)轉(zhuǎn)移無關(guān)，即使是保留所有權(quán)的交付，或標的物非基于權(quán)利人的意思而脫離占有，抑或交付后出賣人未能使買受人取得所有權(quán)，也不影響風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

第五，物的瑕疵也不影響風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。具體而言，如果開發(fā)商尚未將房屋交付購房人使用，房屋在地震中毀損、滅失，由開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險;如果開發(fā)商已將房屋交付購房人，則應(yīng)由購房人承擔(dān)不利后果。

(二)已辦理產(chǎn)權(quán)證但尚未交付的房屋的風(fēng)險承擔(dān)

對此，主要有所有權(quán)人承擔(dān)說和占有人承擔(dān)說兩種觀點。如前所述，適用風(fēng)險隨交付轉(zhuǎn)移規(guī)則，除當(dāng)事人有特別約定和法律另有規(guī)定外，標的物的風(fēng)險不以所有權(quán)為基準而以交付為基準，以轉(zhuǎn)移占有作為交付的標準。即使出賣人(開發(fā)商)已經(jīng)為買受人辦理了產(chǎn)權(quán)證但尚未實際向買受人交付房屋，其因地震原因意外滅失的風(fēng)險責(zé)任仍由出賣人承擔(dān)。

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