第一百五十八條 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于地役權(quán)效力的規(guī)定。

　　●立法背景

　　在立法過(guò)程中對(duì)地役權(quán)的設(shè)立是否必須通過(guò)登記，爭(zhēng)議比較大。

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，地役權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。地役?quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，它能夠?qū)谷魏蔚谌?。如果該?quán)利不通過(guò)登記予以公示，必然會(huì)損害第三人的利益。例如，地役權(quán)人和供役地權(quán)利人達(dá)成協(xié)議設(shè)立了地役權(quán)，這實(shí)際上是在供役地上設(shè)立了負(fù)擔(dān)，供役地的價(jià)值將因此而減少。如果供役地權(quán)利人將其土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人在受讓該土地時(shí)，不知道該土地上已設(shè)立了地役權(quán)，仍然以沒(méi)有負(fù)擔(dān)的土地的價(jià)值購(gòu)買(mǎi)，必然會(huì)蒙受損失。因此，地役權(quán)設(shè)立、變動(dòng)或者消滅，都要噩記，只有登記才能使地役權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，并能夠維護(hù)第三人的利益，維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，把登記生效作為基本原則，登記對(duì)抗作為例外。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅均采登記生效主義，把地役權(quán)的登記效力規(guī)定為登記對(duì)抗主義，會(huì)造成法理上的混亂。未登記的地役權(quán)，只不過(guò)是合同約定的，只能對(duì)抗合同當(dāng)事人的地役權(quán)。

　　考慮到在我國(guó)農(nóng)村，地役權(quán)80％一90％都是不登記的。因此，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，為了方便群眾，減少成本．物權(quán)法實(shí)行登記對(duì)抗主義．地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　●條文解讀

　　地役權(quán)設(shè)立以地役權(quán)合同生效為要件，如果地役權(quán)人或者供役地權(quán)利人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，辦理地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　物權(quán)法實(shí)行登記對(duì)抗主義。所謂登記對(duì)抗主義，主要指不登記不得對(duì)抗不知道也不應(yīng)知道土地設(shè)有地役權(quán)而買(mǎi)受了該土地的第三人。例如，公司甲與學(xué)校乙相鄰，甲為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，就以每年向乙支付5萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)為對(duì)價(jià)，與乙約定：乙在20年內(nèi)不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方?jīng)]有辦理地役權(quán)登記。一年后學(xué)校乙遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購(gòu)得該學(xué)校后就建起了高層住宅。甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，甲便向法院提起訴訟。按照本條規(guī)定，法院不能支持甲的主張，因?yàn)楸景钢屑滓译p方雖然訂立了地役權(quán)合同，但沒(méi)有登記，乙轉(zhuǎn)讓土地又沒(méi)有告知丙該土地上設(shè)有地役權(quán)，因此，丙的合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司甲只能基于合同，要求學(xué)校乙承擔(dān)違約責(zé)任，而無(wú)權(quán)要求房地產(chǎn)商丙停止興建高樓和承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因此，為了更好地維護(hù)自己地役權(quán)，地役權(quán)最好進(jìn)行登記。