中國**洋人壽保險股份有限公司金華中心支公司訴金華市偉志

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛一案

訴訟代理詞

審判長、審判員：

通過剛才有序的庭審調(diào)查，本案的事實已經(jīng)十分清楚。作為金華市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟代理人，根據(jù)事實與法律，我現(xiàn)就本案有爭議的焦點(diǎn)問題發(fā)表如下分析性代理意見，敬供參考，誠望采納。

一、究竟有無成立房屋買賣合同的問題。原、被告雙方究竟有無形成房屋買賣合同?這無疑是本案的一個關(guān)鍵性焦點(diǎn)。在訴狀與剛才的辯論中，原告方認(rèn)為，租賃協(xié)議中的第五條是“雙方形成的房屋買賣合同”，“是雙方對房屋買賣關(guān)系的合意”。本代理人認(rèn)為，這種理解與說法完全錯誤。合同，在本質(zhì)上是一種合意，沒有異議。但什么是合意?合意“就是指雙方或多方當(dāng)事人的意思表示吻合一致”。買賣合同的合意，首先集中表現(xiàn)于“愿賣”與“愿買”這一基本問題上的意見一致，即一個愿賣一個愿買，經(jīng)過要約與承諾，達(dá)到意見一致，否則，就不是合意;其次，買賣合同的合意還要體現(xiàn)在主要條款內(nèi)容上的意見一致。那么，本案在房屋“賣”與“買”的基本問題上雙方當(dāng)時是否達(dá)成交易的一致意見了呢?根本沒有!原告當(dāng)時不愿買，這從租賃協(xié)議第5條“乙方若(即如果)……購買”這句話中看得一清二楚，而且從第2條租賃期限的約定中也可清晰看出，原告當(dāng)時甚至決定在2012年前也不愿買，要不然，其租賃期限怎么寫到2012年5月31日止呢?被告當(dāng)時是愿意賣的，而原告不愿意買，雙方的意思表示南轅北轍，難道這是合意嗎?顯然，當(dāng)時就房屋買賣一事在根本問題上都未達(dá)成合意，何來“雙方房屋買賣合同已成立并生效”之說呢?買賣合同成立的標(biāo)志，不僅表現(xiàn)在當(dāng)事人于“愿意賣”與“愿意買”這一根本問題上的意見一致，而且還在于雙方就合同的主要條款內(nèi)容也要協(xié)商，達(dá)到意見一致。那么，房屋買賣合同的主要條款有哪些呢?根據(jù)我國《合同法》第十二條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條等規(guī)定，其至少包括：1、買賣雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;2、房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍;3、土地所有權(quán)性質(zhì);4、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;5、房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì);6、房屋結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬配套設(shè)施的狀況與產(chǎn)權(quán)歸屬;7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限;8、房地產(chǎn)交付日期;9、違約責(zé)任;10、爭議的解決方式等。那么，原、被告就上述主要條款進(jìn)行過協(xié)商并達(dá)成一致意見了沒有呢?根本沒有!原告錯誤理解租賃協(xié)議第5條的含義，認(rèn)為價格條款已經(jīng)協(xié)商一致，但殊不知，即使就算價格條款已協(xié)商好了，那也并不等于其他主要條款也已協(xié)商一致。比如，標(biāo)的范圍，租賃協(xié)議第五條僅點(diǎn)到上述房產(chǎn)，而沒有說包括地產(chǎn)，同時，面積數(shù)量也不確定，是買賣其中一間兩間還是全部?不知道!還有公攤面積愿攤多少?如何計價?附屬設(shè)施電梯配電房愿否共有?如何計價?如果包括地產(chǎn)，那土地面積究竟劃給多少?地產(chǎn)價格是否另計?等等，這些標(biāo)的內(nèi)容必不可少但均未協(xié)商一致;我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式”。請問，第5條中有這一法定的必備條款嗎?沒有!又比如，價款、支付方式與期限，從第5條所寫的字面上看，被告當(dāng)時允諾的僅是房產(chǎn)的價格，而未包括地產(chǎn)價格，我國法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，一般情況下，其房屋所占據(jù)的地產(chǎn)也得一起轉(zhuǎn)讓，那么房產(chǎn)與地產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓的價格多少呢?以怎樣的方式支付呢?也未商定;再比如，房地產(chǎn)的交付日期，這無疑也是房地產(chǎn)買賣合同中必備的一個主要條款，因為出于抵押或已經(jīng)出租等原因，如果甲方要求本房地產(chǎn)交付日期為2038年，那乙方會同意嗎?可見，主要條款未協(xié)商一致，交易無法進(jìn)行，買賣合同未成立。本案原、被告之間根本沒有就房屋買賣事宜進(jìn)行過認(rèn)真的磋商，更沒有達(dá)成過具體一致的交易意見。原告認(rèn)為“雙方房屋買賣合同已成立并生效”，這一說法不符合事實，完全是錯誤的。