一、房屋買賣合同效力對房屋抵押權的影響

房屋買受人在購買房屋后，以該房屋設定抵押進行借貸的，通常產(chǎn)生三層法律關系，即房屋買賣合同、借貸合同、房屋抵押合同。

一般而言，借貸合同與提供擔保的房屋抵押合同之間構成主從合同關系，而房屋買賣合同與房屋抵押合同之間不形成主從合同關系。房屋買賣合同被確認為有效，房屋抵押合同不存在其他無效因素，一般應認定為有效。房屋買賣合同被確認為無效，則無效合同自始沒有法律約束力，買受人若設定房屋抵押權，則成為無處分權人。無處分權人設定的房屋抵押權，抵押權人可基于《物權法》第106條的規(guī)定取得。

審判實踐中，適用不動產(chǎn)抵押權善意取得制度，須注意把握抵押權人設定抵押權時的善意、合理對價以及辦理不動產(chǎn)抵押權登記等法律要件。其中抵押權人對不動產(chǎn)登記的信賴,一般情況下可構成善意，但有證據(jù)證明抵押權人知道或應當知道抵押物的權利存在瑕疵的除外。法官可結合抵押權人是否知道抵押人對抵押物無權處分、交易是否符合習慣等方面進行綜合判斷。

二、房屋買賣合同一方當事人訴請確認買賣合同無效并要求返還房屋的處理

房屋買賣合同的當事人在房屋抵押合同已被確認有效后，提起合同無效之訴，其目的在于對抗抵押權人行使抵押權。由于房屋買賣合同與房屋抵押合同分屬不同法律關系，房屋買賣合同的效力應根據(jù)買賣雙方的交易情況適用合同法等相關規(guī)定進行認定，不受生效法律文書確認房屋抵押合同效力影響。

一旦買賣合同經(jīng)審理被確認為無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，雙方均應予以返還。至于設定抵押權的房屋，可區(qū)分以下三種情況進行處理：

1、抵押權人已經(jīng)申請執(zhí)行，且抵押物已被拍賣、變賣的，鑒于系爭房屋事實上已經(jīng)無法返還，可判令買受人折價賠償

2、抵押物尚未被拍賣、變賣的，可判令買受人在滌除抵押權后，將房屋返還給出賣人

3、出賣人已經(jīng)代為清償債務消滅抵押權，可判令買受人返還房屋

三、當事人訴請確認房屋買賣合同無效，但買受人為獲得貸款已將系爭房屋抵押給銀行的，買賣合同與抵押借款合同的處理

房屋買賣合同可能被確認為無效或被撤銷、解除的，法院可將訴訟情況告知擔保權人。若擔保權人就此提出訴訟請求的，可與房屋買賣合同糾紛合并審理;若擔保權人未申請參加訴訟的，僅處理房屋買賣合同糾紛，但應盡可能查明房屋上設定的權利，并在處理時予以考量。

四、不動產(chǎn)上設定抵押權與租賃權的實現(xiàn)順序

根據(jù)《物權法》第190條的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。因此，抵押權與租賃權的實現(xiàn)取決于兩者設立的先后順序。審判實踐中，可區(qū)分以下情況進行處理：

1、不動產(chǎn)抵押權自登記時生效，登記的抵押權可對抗其后發(fā)生的租賃關系

2、不動產(chǎn)抵押權登記前，不動產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關系不受抵押權的影響

3、不動產(chǎn)抵押權登記前，不動產(chǎn)租賃合同雖未登記備案，但租賃關系實際存在的，如承租人已經(jīng)實際占有使用該不動產(chǎn)的，租賃關系不受抵押權的影響

五、抵押人將已抵押的不動產(chǎn)出租，不動產(chǎn)抵押權實現(xiàn)時，不動產(chǎn)租賃關系的處理

根據(jù)最高法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對買受人不具有約束力。因此，抵押權實現(xiàn)后，抵押物的買受人要求承租人遷讓的主張，一般可予支持。至于承租人的損失可基于租賃關系向出租人主張。