離婚房產(chǎn)分割的常見問題以及處理辦法

1、房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的產(chǎn)權(quán)認定

我國婚姻法既承認婚后所得共同制，同時又認可夫妻一方婚后可擁有個人財產(chǎn)。房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)利的取得以登記為準。產(chǎn)權(quán)登記具有公示、公信的效力。因此，我們提倡所有的夫妻共有房屋宜登記在夫妻共同名下，以避免糾紛。但實際生活中，代表登記的現(xiàn)象一定程度上存在，因此，當夫妻離婚時，房屋問題是爭議的焦點，一方主張婚后所購為共同財產(chǎn)，而另一方則強調(diào)登記在自己名下為自己單方所有。對這兩種不同情況，我們認為：

(1)對登記在一方名下的房屋性質(zhì)認定：由于我國法定夫妻財產(chǎn)制是婚后所得共同制，因此婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，原則上首先應(yīng)認定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其所有，必須承擔舉證責任，證明該房屋系其個人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定的其父母出資為其購買等情況。

(2)對登記在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋性質(zhì)認定：對登記在第三人名下的房產(chǎn)，夫妻如主張房屋為共有或一方所有，屬于產(chǎn)權(quán)爭議，主張方自應(yīng)承擔舉證責任。對登記在未成年子女名下房屋的權(quán)屬認定，情形比較復(fù)雜?，F(xiàn)實生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女的名下，但這并不意味著該房屋的真正權(quán)利人即為未成年子女，人民法院應(yīng)審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將房屋認定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理;如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)處理比較適宜。

2、離婚案件中按揭房屋的認定和處理

夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付了首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時對該不動產(chǎn)性質(zhì)如何認定及分割?司法實踐中一直存在爭議，既有認定為登記方所有的，也有認定為夫妻共同所有的。隨著《婚姻法解釋三》的出臺，該爭議塵埃落定。《婚姻法解釋三》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的，人民法院判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對一方進行補償?！?/p>

3、父母贈與房屋的歸屬

《婚姻法解釋二》第二十二條規(guī)定：“當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外?！庇捎趥鹘y(tǒng)習慣的緣故，父母在出資時往往并不會明確出資給哪一方，因此，很多情況下由于無證據(jù)證明是對自己子女的出資，故只能認定為夫妻共同所有，但這又明顯有違贈與方父母的本意。由于現(xiàn)實的原因，目前房價畸高，為子女能有好的住處，父母往往傾其所有為子女買房，但一旦小兩口離婚，出資父母方不僅在感情上受到傷害，在經(jīng)濟上也有損失，此類問題常常使雙方矛盾激化，為到底贈與哪一方爭執(zhí)不休。為此，《婚姻法解釋三》第七條進一步規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定不僅易于操作，同時也更理性，使婚姻回歸本質(zhì)，也更符合出資方的本意。盡管該規(guī)定在現(xiàn)實社會中引發(fā)很大爭議，被認為對女方不利，但這只是司法解釋對房產(chǎn)的處理所作的規(guī)定，保護婦女的利益是婚姻法的基本原則之一，因此，人民法院應(yīng)根據(jù)案件具體情況，結(jié)合《婚姻法》保護婦女利益的相關(guān)規(guī)定來妥善處理離婚訴訟中的財產(chǎn)問題。

4、離婚案件中公房的使用、承租問題

現(xiàn)今商品房市場比較繁榮，離婚訴訟中經(jīng)常涉及的是所購商品房的性質(zhì)認定和分割問題，關(guān)于公房的使用和承租已經(jīng)隨著歷史的發(fā)展較為少見，但并不代表沒有。因此，如果涉及這一問題，人民法院仍可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》有關(guān)規(guī)定進行處理。

5、離婚案件中房改房的分割

房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購買的根據(jù)國家房屋改革政策出售的房屋。實際生活中，城鎮(zhèn)居民購買的房改房主要有兩種情況：一是按房改政策購買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋;二是按房改政策購買尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋。

(1)按房改政策購買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋的處理

根據(jù)房改政策，職工購買公有房屋實行市場價、成本價或者標準價。職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進入市場，按規(guī)定交納稅費后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用五年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。按房改政策購買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋就是指以市場價和成本價購買的房改房。其中區(qū)分個人婚前購買的房改房和婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房。

①對于個人婚前購買的房改房，根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，除當事人另有約定外，屬于一方婚前財產(chǎn)，離婚時不得作為夫妻共同財產(chǎn)分割。

②對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房，情況則比較復(fù)雜。

《婚姻法解釋二》第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)?！?/p>

如果登記方主張該房改房系其個人出資，應(yīng)為其個人財產(chǎn)，是否應(yīng)予支持?我們傾向認為，按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現(xiàn)已使用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素?？梢?，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇，如果該房屋由夫妻一方按當時購買價以個人財產(chǎn)購買并作為個人財產(chǎn)處理對另一方顯屬不公。因此，考慮我國實行婚后所得共同制，類似房屋首先應(yīng)認定為夫妻共有。如果登記方主張其個人所有，必須舉證證明該房改房的取得與對方并無任何關(guān)系，對方也未因此利益受損，否則認定為共有較為合適。當然，在認定共有的前提下，人民法院可根據(jù)實際情況對出資方適當多分。

(2)尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋的處理

這主要是指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標準價購買的公有房屋。對于尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋，人民法院在審理離婚訴訟時，不能對房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出判決，只有在夫妻雙方取得該房屋的完全所有權(quán)后，才可向人民法院就房屋所有權(quán)的歸屬和分割提起訴訟。當然，雙方當事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的取得、歸屬協(xié)商解決，如果就上述問題無法達成一致，人民法院只能就房屋的居住、使用作出判決。《婚姻法解釋二》第二十一條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟?！?/p>

司法實踐中，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割，對于這個問題，《婚姻法解釋三》第十二條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理?！?/p>

6、關(guān)于享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)

對此，最高人民法院[2000]法民字第4號針對司法部律師公證工作指導司的復(fù)函有明確規(guī)定，即夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割的，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同儲蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，如果購房款是夫妻雙方的共同儲蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。

7、離婚案件中對違法建筑的處理

離婚案件中，屬于夫妻共同財產(chǎn)的違法建筑是否應(yīng)當處理以及如何處理的問題，一直是司法實踐中的難點。我們認為，違法建筑之所以違法，是因為建設(shè)者未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他批準文件造成的，可以通過補辦相關(guān)審批手續(xù)而成為合法建筑，但在違法建筑合法化之前，人民法院無論是判決分割違法建筑還是確定違法建筑的所有權(quán)或使用權(quán)均是沒有法律依據(jù)的，故此類糾紛，人民法院不予處理。但對于違法建筑已經(jīng)產(chǎn)生的既得收益，比如一方出租違法建筑已收取的租金，則應(yīng)當作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割，否則一方因違法建筑獲益而另一方一無所獲，明顯不公，但對于違法建筑可能產(chǎn)生的預(yù)期利益，人民法院不予處理。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，一般情況下，如果夫妻雙方要對房產(chǎn)進行分割的，需要根據(jù)實際情況決定，比如雙方協(xié)商的結(jié)果，在簽訂了離婚協(xié)議之后，需要辦理了離婚手續(xù)之后協(xié)議才會生效，這個時候就可以對房產(chǎn)進行分割。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。